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miércoles, 4 de noviembre de 2009

Documentación requerida para vender un inmueble en algunos casos especiales

En este capítulo RE/MAX solicitó información legal a la Abogado Amaloa Sánchez, especialista en Derecho Inmobiliario y Mercantil, para que nos indique la documentación específica que debe tenerse para vender un inmueble en algunos casos especiales: a) Fallecimiento de alguno de los propietarios, b) Divorcio y c) Inmuebles cuyos propietarios son menores de edad.

Dra. Sánchez: Al iniciar la venta de un inmueble es importante revisar toda la documentación legal del mismo, que no se limita solo al documento de propiedad y a la copia de la cédula de identidad del propietario (s). Es importante analizar cada caso, ya que pueden faltar documentos que impidan realizar la operación de venta en el momento, retrasándola y hasta perdiéndose la oportunidad de venta por el tiempo que se requiere tramitar la documentación faltante.
Fallecimiento de alguno de los Propietarios: Los Coherederos, necesariamente deben haber presentado la declaración sucesoral y haber obtenido la correspondiente solvencia sucesoral. Esto lo deben hacer todos los coherederos del causante, si alguno queda fuera, simplemente no validaran la misma ante el Registro Inmobiliario y no podrán protocolizar la venta. Para presentar la declaración sucesoral deben cumplir con los requisitos exigidos por el Seniat. La misma debe efectuarse dentro de los ciento ochenta (180) días hábiles siguientes al fallecimiento del causante, tal como lo establece el Artículo 27 de la Ley de Impuesto Sobre Sucesiones Donaciones y otros Ramos Conexos. De no hacerlo dentro de este lapso, puede realizarse con posterioridad pero serán sujetos a las multas de Ley.
Divorcio: Cuando existen bienes inmuebles adquiridos durante el matrimonio, es importante que se haya efectuado la liquidación de la comunidad conyugal adjudicándose el bien a alguno de los cónyuges, o en su defecto que ambos estén de acuerdo en vender. En el primer caso la misma debe ser registrada en el Registro Inmobiliario correspondiente, de no hacerlo simplemente es inexistente para los terceros aunque sea valida entre las partes interesadas
Inmuebles propiedad de menores de edad: En este caso, no pueden venderse sin que medie una autorización emanada de un Tribunal de Protección del Niño y del Adolescente, quien vela por los intereses del menor.

Si una de las partes involucradas en la compra/venta de un inmueble requiere ser representado en el acto por un tercero, no basta un poder autenticado o notariado, la Ley exige que el mismo sea registrado. Es importante destacar que en algunas ciudades o pueblos del interior, los Registros actúan muchas veces en funciones “notariales”, por lo tanto el poder otorgado en dichos Registros debe ser ejerciendo funciones “registrales”.


¡Nadie en el mundo vende más inmuebles que RE/MAX ! http://www.remax.com.ve/
Gladys Chacín Lorenzo
Director RE/MAX Venezuela

Dra. Amaloa Sánchez
Consultor Jurídico RE/MAX Brokers (Caracas)

lunes, 12 de octubre de 2009

COMPRAR un inmueble UTILIZANDO la Ley de Política Habitacional

En este capítulo RE/MAX desea ofrecerle información para que usted conozca varios aspectos sobre la adquisición de su vivienda principal mediante un crédito hipotecario por “Ley de Política Habitacional”. La información completa puede consultarla en la página web del “Ministerio del Poder Popular para la Comunicación y la Información”, donde hay una sección sobre las respuestas a las preguntas más frecuentes sobre esta ley:



1. ¿Cuál es el ingreso familiar mensual para optar por un crédito LPH?:


El ingreso familiar mensual debe ser menor a 150 Unidades Tributarias (UT).


La Unidad Tributaria vigente es 55 bolívares, de acuerdo con la providencia del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (Seniat), publicada por el Ministerio del Poder Popular para Economía y Finanzas, el 26 de febrero de 2009, en la Gaceta Oficial No. 39.127.

2. ¿Cuál es el monto inicial para solicitar un crédito LPH?:

  • Si el ingreso familiar mensual es menor a 55 UT, deben reunir para la cuota inicial el equivalente al 36% de sus ingresos mensuales.

  • Si el ingreso familiar mensual es mayor a 55 UT y menor a 150 UT, usted y/o su grupo familiar deben tener para la cuota inicial el 30% del precio de venta de la vivienda que deseen adquirir.

El monto del pago de la cuota mensual del crédito por LPH no podrá exceder del treinta por ciento (30%) del ingreso familiar. El plazo máximo del préstamo será de treinta (30) años.



3. ¿Cuántas cotizaciones son requeridas para solicitar un crédito por LPH?:



Usted debe tener por lo menos doce (12) cotizaciones mensuales.



4. ¿Cuáles son los requisitos para comprar una vivienda por LPH?:

  • Ser venezolano o extranjero residente en Venezuela por más de cinco años ininterrumpidos.
  • Ser padre o madre de un venezolano.
  • Ser cotizante del Fondo Mutual Habitacional.
  • Tener un mínimo de doce (12) cotizaciones mensuales.
  • No poseer vivienda principal.
  • Presentar declaración jurada en la cual manifieste que habitará la vivienda.
  • Reunir el ingreso familiar mensual exigido.
  • Disponer de la cuota inicial que aplique de acuerdo al ingreso familiar mensual.


5. ¿Cómo se inicia el proceso de comprar una vivienda por LPH?:

Una vez cumplidos con los requisitos antes indicados los pasos siguientes son:

  • Dirigirse a la institución bancaria donde se depositan sus aportes mensuales y solicitar un estado de cuenta.
  • Solicitar, en cualquiera de las instituciones financieras calificadas, los requisitos relacionados para demostrar sus ingresos familiares mensuales y los requisitos exigidos de la vivienda que desea adquirir.
  • Conseguir la vivienda familiar que usted y su familia desean adquirir siendo lo más recomendable hacerlo a través de las empresas inmobiliarias formalmente establecidas para que el inmueble seleccionado cumpla con todos los aspectos legales y tributarios para llevar a feliz término su operación.
  • Reunir toda la documentación requerida por la institución financiera y entregarla en el plazo estipulado.

Cualquiera de las instituciones financieras calificadas puede gestionar su solicitud de crédito por LPH ya que todos los aportes recibidos por esas instituciones son depositados en el Fondo Mutual Habitacional que es administrado por el “Banap”.


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Gladys Chacín Lorenzo

Director RE/MAX Venezuela
E-mail: gladys@remax.com.ve

martes, 29 de septiembre de 2009

ENTREVISTA A UN EXPERTO en Avalúo de Inmuebles



En este capítulo RE/MAX ha realizado una entrevista al Lic. Gabriel Létina, especialista en tasación de activos fijos, miembro de SOITAVE (Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela), miembro de la Cámara Inmobiliaria del Estado Carabobo y Profesor de la Universidad Metropolitana en Valencia, para que nos ofrezca información sobre los elementos o variables que influyen sobre el valor de un inmueble.

G.Chacín: ¿Cuál es el factor que influye de manera más determinante en el valor de un inmueble?

G.Létina: Hay varios factores que intervienen de manera conjunta en mayor o menor medida dependiendo de cada caso. Pero el más importante es “la ubicación”.

G.Chacín: ¿Podría detallar su respuesta?

G.Létina: Desde el punto de vista de inversión, es mejor comprar el peor inmueble en la mejor zona que adquirir el mejor inmueble en una zona de menor interés residencial, comercial o vacacional. Esto se debe a que el entorno me da un valor tipo, es decir, todos los inmuebles en una zona van a variar de precio dentro de un posible rango de valores, por ello, si compro un inmueble que no luzca bien pero esta dentro de una buena zona, el entorno arrastra el valor del mismo hacia arriba.

Además de “la ubicación” con respecto a la ciudad, también esta “la ubicación” con respecto a los puntos cardinales, a las vías de alto transito y a otros inmuebles, entre otros. Por ejemplo, los inmuebles comerciales que dan fachada a la calle son más costosos si por esa calle transitan más personas, pero la calle en particular puede tener un tramo más transitado por no tener la incidencia del sol de la tarde; un apartamento puede tener mayor valor por tener orientación hacia las entradas del aire del sector convirtiéndolo en más fresco que el apartamento ubicado diametralmente opuesto; los inmuebles vacacionales de playa son más costosos los que tienen vista al mar.

G.Chacín: ¿Qué otras variables nos puede comentar?

G.Létina: Son muchas las variables que afectan el valor del inmueble, trataré de resumirlas. Hay aspectos físicos de la propiedad en particular, como también elementos del entorno urbano y del entorno social que influyen sobre el precio de una propiedad en el mercado.


Aspectos físicos del inmueble: Como ya se dijo, “la ubicación” es el principal aspecto, pero tenemos que el tipo de construcción, la calidad de la construcción y los acabados afectan de manera inmediata el valor; luego se incorpora el mantenimiento y estado de conservación así como su edad, para generar toda una gama o aspectos de valores dentro de una misma zona. Por ejemplo, podemos conseguir en una misma urbanización inmuebles construidos entre diez y treinta años, donde la edad influye negativamente en el valor ya que nos presenta acabados con aspectos gastados y/o pasados de moda, con problemas en las instalaciones sanitarias y eléctricas pero también ofrecen ambientes mas amplios y cómodos, podemos tener un inmueble de corta edad pero mal mantenido, este último estará en desventaja por el aspecto de conservación pero mejor posicionado por lo actual de la obra.


El entorno urbano influye de manera directa en el valor de un inmueble; te pondré como ejemplo una urbanización residencial de clase media alta con cuarenta años o más de haberse construido, en la actualidad, la mayoría de los inmuebles están habitados por los que en un tiempo pasado pensaron en tener una casa cómoda y espaciosa para una familia grande en una excelente zona residencial, luego los niños crecieron y se mudaron a hacer sus vidas en otro lugar, quedando los mayores solos, a veces con pocos ánimos de estar arreglando y manteniendo casas grandes, por lo que la urbanización empieza a perder su atractivo residencial de antaño, a ello se le suma que siempre la actividad comercial florece en calles transitadas generando un ambiente menos residencial, en detrimento del valor de los inmuebles de la zona, esto indica que el ciclo de vida económica de la urbanización llego a su fin y hasta que no se logre un cambio de zonificación que permita y regule la actividad comercial, esa urbanización seguirá estando estancada en lo que a valor se refiere.


Al entorno social lo asociamos con todo lo relativo a la economía del país, al ambiente político y a los movimientos sociales, entre otros. El valor de los inmuebles es sensible a los aspectos políticos y económicos del país. En la medida que la actividad económica del país crece, hay más demanda de diferentes tipos de inmuebles (residenciales, comerciales, industriales y vacacionales) estimulando los precios al alza; desde el aspecto político, las metas establecidas por el gobierno para que los bancos financien la venta inmobiliaria mediante los créditos hipotecarios, generan la facilidad de compra, ésto incrementa la demanda de inmuebles y eleva los precios inmobiliarios. Los movimientos sociales influyen sustancialmente en los precios, si una comunidad organizada decide reparar, mejorar y mantener su entorno, este sector crece de valor, si por el contrario nos conseguimos que los vecinos son indolentes ese sector se afecta negativamente, como también serán afectados los sectores que están al lado de las invasiones.

G.Chacín: Con todos estos aspectos que influyen parece que es difícil estimar un precio razonable para la venta de un inmueble. ¿Cómo podemos hacerlo?

G.Létina: Hay diversas maneras de estimar el valor de un inmueble; sin embargo, todas deben ser comparadas con el mercado; una buena investigación de los diferentes valores de oferta y las características del bien ofertado me pueden dar una excelente orientación de los valores reinantes en la zona; sin embargo siempre es saludable contratar los servicios de un profesional de la tasación que analizara los diversos elementos de juicio para estimar esa banda de posibles valores de venta.

G.Chacín: ¿Qué nos puede decir para concluir?

G.Létina: El valor es un tema complejo y difícil ya que el vendedor siempre quiere más dinero por su propiedad y el comprador desea pagar menos, aquí entran en juego las necesidades humanas de dos grupos, vendedor y comprador, a veces cada uno con sus respectivas familias, y los parámetros que toman para establecer un precio justo no son los que realmente prevalecen en un mercado abierto y competitivo, por ejemplo un vendedor analiza que en esa casa vio nacer a sus hijos y le otorga un valor sentimental que a más ninguna persona le interesa, o empieza por sumar todos los costos que incurrió en poner la casa tal y como esta, pero lo que agregó fue costos y no valor; o tenemos un comprador que esta decidido por un tipo de inmueble pero su presupuesto no le alcanza, por lo que a toda costa lucha por un descuento. Para los intermediarios inmobiliarios que deben sortear esta situación todos los días, debemos presentar a ambas parte la mayor y mejor información sobre el verdadero valor del inmueble para que ambas partes tomen la mejor decisión para vender o comprar un inmueble.


¡Nadie en el mundo vende más inmuebles que RE/MAX! http://www.remax.com.ve/


Gladys Chacín Lorenzo Director RE/MAX Venezuela


E-mail: gladys@master.remax.com.ve



domingo, 20 de septiembre de 2009

EVITE SER VICTIMA DE UN DELITO al Vender o Comprar un Inmueble

En este capítulo RE/MAX desea ofrecerle varios tips para que usted se proteja al iniciar el proceso de compra o venta de su inmueble. Existen varias formas para cometer delitos en el sector inmobiliario que pueden atentar contra la seguridad física de las personas y de la legalidad de los inmuebles.

1. Ser objeto de un atraco: Es importante tomar medidas de seguridad para prevenir que su inmueble sea visitado por personas inescrupulosas que se hacen pasar por interesados en Comprar su inmueble y al realizar la visita someten a las personas que están en el inmueble para robar objetos materiales y hasta atentar contra su integridad física.

Las empresas inmobiliarias tienen diferentes mecanismos de control y estrategias para verificar las llamadas de Compradores y filtrar aquellas de dudosa procedencia, minimizando el riesgo para sus clientes Propietarios al realizar visitas al inmueble.

Aunque parezca subjetivo seguir la intuición puede evitarnos momentos desagradables, pero a veces las buenas apariencias y modales de los Compradores pueden engañarnos y estar disfrazando a delincuentes.

2. Adquirir un inmueble sin la legalidad: Es importante verificar ante el Registro Subalterno la documentación del inmueble que se va a adquirir y la identificación de los Propietarios naturales o jurídicos del inmueble antes de realizar la operación de compra.

Los documentos de propiedad registrados hace muchos años no contaban con la colocación de las huellas dactilares de compradores y vendedores, que actualmente es un requisito tanto de los Registros Inmobiliarios o Subalternos y de las Notarías Públicas. Algunos Registros Inmobiliarios toman fotografías de las personas en el momento de la firma. Estas medidas evitan las ventas fraudulentas.

Los Propietarios de inmuebles que hayan tenido tiempo sin habitarse, terrenos sin construcciones, etc., también deben verificar su propia documentación porque han podido ser victimas de una venta fraudulenta y su inmueble pertenecer a otro propietario; el nuevo propietario también fue victima de esa venta fraudulenta. La solución de esta situación y de cualquier otra que afecte la legalidad de su inmueble debe ser realizada por un abogado especialista en materia inmobiliaria ante los organismos competentes.

Algunos Propietarios aplican medidas de prohibición o enajenación a sus inmuebles para evitar ser objeto de ventas fraudulentas. Consulte con un abogado especialista cualquier inquietud que tenga al respecto.


3. Procedencia del dinero: Cuando realice la venta de su inmueble no reciba dinero en efectivo. Si el Comprador desea pagarle en efectivo ese dinero debe ser depositado directamente por él en su propia cuenta bancaria (la del Comprador) ya que las Instituciones Bancarias y Financieras tienen medidas de control para evitar los delitos de “Legitimación de Capitales”. A las personas que depositan altas sumas de dinero en efectivo se les solicita llenar formularios explicando la procedencia del dinero, presentar su identificación, se les toma fotografía y sus huellas dactilares.

El dinero ilegal puede provenir de venta de drogas, secuestro, robos, tráfico de personas y de armas, entre otros. Usted debe recibir el pago de su inmueble a través de cheques de gerencia y debe verificar la veracidad del mismo conformándolo con el Banco emisor a través de los números telefónicos anunciados por esas entidades bancarias y no a través de un número telefónico suministrado por el Comprador.
No realice la Venta de su inmueble aceptando condiciones de precio muy favorables que implique recibir dinero de dudosa procedencia, evite ser utilizado por personas inescrupulosas y cometer usted un delito de “Legitimación de Capitales” que está tipificado en la Ley Orgánica Contra la Delincuencia Organizada (vigente desde Octubre 2005) y es sancionado con prisión y multas.

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Gladys Chacín Lorenzo
Director RE/MAX Venezuela
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sábado, 5 de septiembre de 2009

COMPRE un inmueble con la SEGURIDAD de estar comprando su “INMUEBLE IDEAL”

En este capítulo RE/MAX desea ofrecerle varios tips para que usted se prepare para iniciar el proceso de compra de su inmueble ideal, que será por unos años su “hogar” y el de su familia. Y si de “hogar” se trata debemos dedicar tiempo desde en organizar nuestra información financiera, visitar varias opciones y hasta para contratar y supervisar futuras adaptaciones o remodelaciones.


1. ¿Cuánto puedo invertir?: Esta pueda ser una pregunta para una sola persona o para el núcleo familiar. La decisión de adquirir un inmueble debe ser presentada al grupo familiar si se requiere el aporte económico de todos. El monto a invertir puede corresponder a una cantidad que disponemos de inmediato y no depende de la venta de otro bien o de la solicitud de un crédito.

Si requerimos vender un bien para completar el monto es importante ponerlo en venta y estar seguro del plazo en que recibiremos ese dinero antes de comprometernos.

Si requerimos un préstamo hipotecario debemos contemplar que el banco nos prestará aproximadamente el 70% del precio del inmueble, previo avalúo en base al cual fijaran la cantidad que darán como préstamo. Usted debe contar con el 30% del precio del inmueble que puede adquirir y disponer de un monto adicional en caso que el banco no complete el monto total de su inversión.

Debe visitar a un ejecutivo del banco para que le indique de acuerdo a los ingresos familiares el monto máximo que le prestarían, la tasa de interés y los requisitos que debe presentar para solicitar el préstamo.
2. ¿Qué tipo de inmueble queremos?: Esta pregunta involucra a todo el grupo familiar o requiere tomar consideraciones que favorezcan a todas las personas que vivirán con nosotros inclusive aquellas que nos visitan con frecuencia. El inmueble puede ser un apartamento ya que deseamos tener más independencia en el momento de viajar o tener menores gastos de manteniendo. Indistintamente que sea casa o apartamento quizás lo importante es que forme parte de un conjunto cerrado por razones de seguridad y además que no tenga escaleras internas ni niveles para facilitar el libre transito de todos los miembros por el inmueble y permitir que nuestros abuelos compartan todos los agradables lugares de nuestro “hogar”. Tal vez si deseamos un jardín pero en una planta baja de un edificio o más bien una agradable terraza multiuso en un piso no tan alto.

3. ¿Dónde queremos vivir?: Al hacerse esta pregunta usted debe tomar en cuenta varios aspectos que favorezcan no solo los gustos o intereses de su grupo familiar, por ejemplo la seguridad de la zona de preferencia, la distancia hasta su lugar de trabajo, la cercanía a colegios y/o universidades, facilidades de transporte, cercanía a iglesias o sinagogas, comercio local (farmacia, supermercado, clínicas, lugares de esparcimiento, etc.), el tipo de vecinos que aspira tener, la calidad de calles y avenidas y disponibilidad de servicios públicos. Respondiendo esta pregunta se presentaran muchas confrontaciones entre lo practico y lo ideal, entre lo deseado y lo real y será difícil llegar a un acuerdo con todo su grupo familiar, tendrá que utilizar un poco de inteligencia y mucha delicadeza para que por ejemplo su joven hijo entienda porque no pueden vivir al lado de su novia o su pequeña hija no pueda estar en el colegio donde están sus amiguitas. Seguramente conseguirá las explicaciones apropiadas para que todos lleguen felices a su nuevo “hogar”.

4. ¿Cómo conseguir mi inmueble?: Hay muchas maneras para hacerlo pero usted querrá reducir el tiempo, tener seguridad de la documentación y ver los inmuebles que se adapten a sus necesidades para tomar la decisión más apropiada, para eso le sugerimos utilizar a un profesional de una empresa inmobiliaria para que los inmuebles que le ofrezcan tengan la documentación formal que requieren para ser vendidos, explíquele con sinceridad su situación económica y las necesidades familiares o personales. El profesional inmobiliario que lo atienda se dedicará a conseguir inmuebles apropiados para usted y se pondrá en contacto con otros profesionales para ampliar el espectro de inmuebles y verificará con ellos la documentación de esos inmuebles. Después de haber realizado las visitas y tener uno o varios inmuebles seleccionados debe pasar la oferta de compra. Usted será orientado por el profesional inmobiliario y podrá reunirse en la sede de la empresa inmobiliaria para plantear cualquier aspecto que desee aclarar sobre un inmueble o sobre aspectos de la negociación. Una vez concretada la oferta, la empresa inmobiliaria y su ejecutivo lo apoyaran para obtener toda la documentación para la solicitud del crédito o realizaran todos los pasos para llegar a la venta definitiva en el registro inmobiliario correspondiente.

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Gladys Chacín Lorenzo
Director RE/MAX Venezuela
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La Franquicia Inmobiliaria da una mano

Entrevista publicada en "Diario Ultimas Noticias" (Venezuela), viernes 14 de Agosto de 2009, por la Lic. Thamara Nieves www.ultimasnoticias.com.ve - http://www.guia.com.ve/noticias/?id=4601

ÉTICA Y HONESTIDAD La directora ejecutiva de RE/MAX forma parte de la Comisión de Mejores Prácticas del Profesional Inmobiliario de la Cámara Inmobiliaria, que busca, junto con las otras franquicias afiliadas, la excelencia y honestidad en la prestación del servicio al cliente y público en general, pero también representar a este profesional, porque de igual manera, hay que proteger a quienes están prestando este servicio.

El negocio inmobiliario no está exento de riesgos y por esto la importancia de una consultoría profesional en el momento de realizarse una adquisición o un convenimiento es fundamental. En tal contexto la presencia y el apoyo de una franquicia es un factor a tomar en cuenta y a no desestimar.

Es en ese campo donde aparece la actividad de intermediación y sobre el que hace una descripción la ingeniera Gladys Chacín Lorenzo, directora para Venezuela de RE/MAX, una de las mayores empresas dedicadas al sector inmobiliario en el ámbito global, con 36 años de experiencia y presencia en 72 países. Se trata de una franquicia que se unió a la Cámara Inmobiliaria de Venezuela desde 2002, con resultados satisfactorios para ambas partes según su balance.

Ella explica que el objetivo común es profesionalizar al sector inmobiliario, al área de intermediación, de manera que todos los actores involucrados en el negocio unifiquen los procedimientos, la calidad del servicio; que el cliente, sea propietario, inquilino o comprador sepa exactamente lo que va a recibir y lo que debería esperar.

Y reitera: "Buscamos la excelencia y la honestidad en el servicio, la ética, y muchas veces eso no es suficiente, debemos tener el profesionalismo suficiente para poder anticipar las cosas y evitar que se sucedan situaciones que arriesguen al propietario, al comprador o al inquilino".

De hecho, en Venezuela se produjo una alianza positiva entre las franquicias dedicadas al sector inmobiliario y la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, lo que ha redundado en beneficios tanto para el público como para los promotores.

Patrimonio familiar
Gladys Chacín Lorenzo considera que la suma de inflación más inseguridad jurídica está generando ciertas distorsiones en el sector inmobiliario, al optar muchas personas por vender innecesariamente su inmueble, el patrimonio al que la asignaron siempre un valor sentimental; o al contrario, dejan pasar la oportunidad de realizar una excelente inversión.
Todo esto lo incluye ella en un ámbito de incertidumbre en el mercado inmobiliario, tanto para la compra como para la venta o el alquiler.
"Hay un factor subjetivo entre muchas personas, caracterizado por la poca estabilidad sobre el propio inmueble. ¿Va ser mío, me lo van a quitar, me lo van a dejar, es mi vivienda principal? se preguntan. Yo creo que el bien inmueble, desde el punto de vista del patrimonio de una persona, debería ser intocable", argumenta.
A este factor agrega la tendencia de algunas personas de sobrevaluar su propiedad, además de sumar el costo de la devaluación de la moneda.

-Desde la experiencia de RE/MAX, ¿se vende más, menos, o igual que antes?Depende de los segmentos. Las operaciones con inmuebles de lujo quizá estén más lentas, pero hay un segmento en todos los estados de entre Bs.F 400 y Bs.F 1.200 millones con movimiento, dependiendo de las ciudades; pero sí hay ventas.

A su juicio, lo que traba esas transacciones es la falta de celeridad para conseguir el crédito hipotecario y el tiempo para su obtención. Todo eso afecta el valor de los inmuebles, además de la parte subjetiva que están sintiendo las personas.

jueves, 30 de julio de 2009

Requisitos para solicitar un Préstamo Hipotecario para Vivienda

En este capítulo RE/MAX desea ofrecerle una guía sobre los requisitos que usted debe completar para solicitar un préstamo hipotecario como persona natural. Es recomendable que verifique con la institución o ente que le vaya a otorgar el financiamiento, los requisitos específicos exigidos por ellos, el tiempo de vigencia de algunos documentos y los requisitos que debe presentar del o de los Vendedores en caso de ser personas naturales o personas jurídicas.



Recaudos del Solicitante/Fiador Persona Natural:

1.- Planilla de Solicitud de Crédito.

2.- Constancia vigente de aporte de Ley de Política Habitacional (solo para LPH).

3.- Si es Extranjero, Constancia de la DIEX de residencia y permanencia en el país durante 5 años ininterrumpidos y presentar partida de nacimiento de hijo(s) venezolano(s) (sólo para LPH).

4.- Constancia de Concubinato notariada (sólo para LPH).

5.- Declaración jurada de no poseer vivienda propia y que habitará la vivienda adquirida del Solicitante/Co-Solicitante y/o Cónyuge (aplica para créditos LPH y para Créditos Hipotecarios Tradicionales Vivienda Principal).

6.- Copia legible de la Cédula de Identidad del Solicitante y Co-Solicitante(s) y documentos probatorios de su (s) estado civil cuando sea diferente al indicado en la Cédula de Identidad (Acta de Matrimonio, Sentencia de Divorcio, Acta de Defunción, Decreto de Separación).

7.- En caso de haber nombrado un Apoderado, fotocopia del Poder Registrado, que lo faculte a realizar la operación.

Recaudos Financieros:

1.- Originales de las Constancias de Ingresos del Solicitante y Co-solicitante, emitidas en papelería de la Empresa y últimos tres recibos de pago del ingreso mensual. En el caso de trabajadores independientes, las constancias deberán estar suscritas por un Contador Público Colegiado y visada por el Colegio de Contadores Públicos, indicando la actividad económica.

2.- Fotocopia del Documento Constitutivo y Estados Financieros actualizados de la Empresa, en caso de que los ingresos del Solicitante o Co-Solicitante provengan de la participación como Accionistas o Directivo de Empresa.

3.- Original del Balance Personal del Solicitante, Co-Solicitante o Mancomunado, según sea el caso, y deberán estar suscritos por un Contador Público Colegiado y visada por el Colegio de Contadores Públicos, firmado por el Solicitante y/o Co-Solicitante(s).

4.- Referencias Bancarias con otros Bancos y fotocopia de los seis últimos estados de cuentas bancarios / Tarjeta de Crédito.

5.- Fotocopia de la Declaración de Impuesto Sobre la Renta del Solicitante y Co-Solicitante (en caso de no declarar, presentar “Constancia de no Contribuyente” formato emitido por la institución).

6.- Referencias Comerciales (solo LPH).

Recaudos del Inmueble:

1.- Fotocopia del Documento de Propiedad registrado y del Título Supletorio Registrado (en caso de existir).

2.- Fotocopia del Documento de Condominio o parcelamiento registrado.

3.- Original de la Opción de Compra-Venta. Antes de firmar este documento verificar con cuantos días a partir de su firma la aceptan.

4.- En caso que el inmueble objeto de garantía esté hipotecado se debe consignar borrador de Liberación de Hipoteca emitido por el actual Acreedor Hipotecario y consignar el Estado de Cuenta de la deuda.

5.- Permiso de Habitabilidad, si es una venta primaria.

6.- Si la procedencia del inmueble es de INAVI consignar renuncia original al derecho de readquirir el inmueble.

7.- Si sobre el inmueble se constituyó un Usufructo, consignar Carta original de renuncio o Acta de Defunción del (de los) Usufructuario(s), si es el caso.

8.- En caso que sobre el inmueble se vaya a constituir hipoteca de segundo grado deberán consignar la respectiva comunicación donde conste la aprobación y sus condiciones.

9.- Fotografías del inmueble.

10.- Original de la Certificación de Gravamen del Inmueble.

11.- Ficha o Cédula Catastral actualizada.

Recaudos exigidos en el momento de la Firma:

1.- R.I.F. original del (de los) Comprador(es) y Vendedor(es) como también de su(s Cónyuge(s).

2.- Planilla de Autoliquidación de Enajenación (Forma 33) cancelada.

3.- Original de la Solvencia del Derecho de Frente o Impuesto Inmobiliario a nombre del actual propietario.

4.- Original de la Solvencia de Agua.

Las oficinas RE/MAX y sus Corredores Asociados le ofrecen el mejor servicio y asesoría para la compra o venta exitosa de su inmueble. Contacte a la oficina RE/MAX de su preferencia en http://www.remax.com.ve/.

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Gladys Chacín Lorenzo
Director RE/MAX Venezuela
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sábado, 25 de julio de 2009

Venda su Inmueble al mayor precio del mercado, con las menores molestias y la mayor rapidez

En este capítulo le ofreceremos varios tips para que su propiedad tenga mejores y mayores ventajas sobre las demás que compiten por la atención de los potenciales compradores.

1. La primera impresión es lo que cuenta: Una buena mano de pintura, jardín bien mantenido, entrada libre de obstáculos darán la bienvenida a los interesados. Los pequeños detalles harán más atractivo su inmueble para la venta.
2. Invertir pocas horas en futuros dividendos: La limpieza de las áreas, baños y cocina. Mantener habitaciones u oficinas ordenadas. Son aspectos importantes para mostrar que grato es su inmueble y transmitir que solo habría que hacerse pequeños trabajos para que luzca mejor.
3. Verifique interruptores y bombillos: Asegúrese de iluminar la entrada y las áreas principales. Un bombillo quemado no permite apreciar los espacios ni los detalles cuando se visita su inmueble en horas de poca iluminación natural. Destape las tuberías, elimine los pequeños botes de agua.
4. Piense en la seguridad del comprador: Haga que su inmueble sea lo menos riesgoso para el comprador, recogiendo juguetes, patines, cables de extensiones atravesados, etc. Además mantenga apagados radios y televisores o coloque música instrumental alegre a bajo volumen.
5. Hacer más espaciosos los closets y depósitos: Recuerde que los compradores además de buscar un lugar donde vivir o trabajar, buscan espacios apropiados para almacenar. Asegúrese que los closets, maletero y/o sótano estén limpios, libres de objetos innecesarios que hacen más pequeño el espacio. Esto también lo ayudará a preparar su mudanza y deshacerse de ropa, objetos, libros, archivos que no volverá a utilizar.
6. Abierto de día e iluminado de noche: Abra sus cortinas y/o persianas para que los compradores vean como es iluminado y claro su inmueble. Permita que el aire circule para ofrecer un olor fresco y limpio a los visitantes. Encienda todas las luces cuando muestre su inmueble en horas de poca luz natural. Esto ofrecerá un ambiente de bienvenida a los interesados.
7. Bañe sus mascotas: Los perros y los gatos son parte de la familia pero no son buenos acompañantes para mostrar su inmueble. Manténgalos limpios, sin olores y recluidos ya que muchos compradores temen ser atacados y no verán el inmueble con comodidad.
8. Relájese: Sea amable con los visitantes pero no trate de forzar la conversación ni influir en su intención de compra. No les ofrezca mobiliarios ni objetos en venta. Permítales ver su inmueble sin distracción.
9. No discuta: No se moleste por los comentarios que los interesados hagan de su inmueble. Recuérdese que usted se va a mudar y lo que desea es vender.
10. Manténgase al margen: No discuta el precio de venta ni la forma de pago con el potencial comprador. Darle una respuesta precipitada positiva o negativa podrá hacer que se arrepienta.

NO PIERDA LA VENTA DE SU INMUEBLE: Utilice a los profesionales inmobiliarios RE/MAX para la venta de su inmueble. Ellos estarán pendientes de los detalles que usted deba hacer para dar una mejor apariencia de su inmueble. Saben manejar las objeciones de los compradores enfatizando en los aspectos de valor de su inmueble. Negociarán el mejor precio y las mejores condiciones de pago. Además cuidarán de los aspectos legales y tributarios que deben cumplirse antes de llevarse a cabo la venta del inmueble.
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Gladys Chacín Lorenzo
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(Parte 2) Factores que influyen en el precio de venta de un inmueble

En el capítulo anterior ofrecimos información para el propietario que desea vender un inmueble que es su hogar, sus consideraciones para establecer el precio de venta van más ligadas a sus sentimientos hacia ese inmueble, a las experiencias vividas allí, o las razones familiares que lo llevan a la venta. Ahora mencionaremos varios aspectos que influyen en el precio de venta de un inmueble que constituye una inversión para mejorar el patrimonio personal y/o familiar.

El propietario que desea vender un inmueble que adquirió por inversión es mucho más pragmático al establecer el precio de venta ya que no lo ligan al inmueble nexos sentimentales sino una visión más de negocio y de oportunidad en la venta. La visión de los propietarios en cada caso es diferente.

Consideraciones sobre el Precio de Venta para Propietarios Inversionistas:
Aceptan con más facilidad el precio de mercado del inmueble. Pueden esperar el mejor momento para venderlo o lo venden al precio de mercado para hacer otras inversiones.

Negocian mejores condiciones de pago versus una disminución del precio de venta para obtener más rápidamente la disponibilidad líquida del dinero de la venta porque han considerado la realización de otra inversión.

Aceptan sugerencias y comentarios sobre el estado físico del mismo y su influencia sobre el precio de venta. Evalúan realizar las mejoras y reparaciones si el costo de las mismas incrementa significativamente el precio de venta del inmueble.

Monitorean los cambios de uso urbanos que influyen positiva o negativamente sobre el precio del inmueble para tomar decisiones oportunas sobre el destino del inmueble.

Evalúan la rentabilidad del inmueble en el tiempo, tanto por la revalorización que haya tenido como por la renta que hayan percibido. Esto les permite tomar decisiones para decidir el momento para venderlo y establecer el precio de venta, que pudiese inclusive estar por debajo del precio de mercado pero la rentabilidad obtenida desde su adquisición refleja valores satisfactorios que superan el diferencial de precio de venta.

Invierten en inmuebles que sean atractivos para alquilarlos y obtener una renta por un tiempo determinado.

Realizan inversiones en inmuebles a largo plazo con visión de futuro sobre la tendencia al crecimiento y desarrollo de las ciudades.

Un ejemplo de toma de decisión para vender o no es:
Si la zona donde está ubicado el inmueble está dejando de ser residencial y tiende a ser comercial en algunos sectores de la misma, puede ser que el inmueble pierda su atractivo ya que la zona no es exclusivamente residencial y la tendencia del precio sea a la baja, pero si el inmueble también puede tener el cambio de uso de residencial a comercial y su ubicación en la zona es propicia para comercios y/o servicios el precio de venta tiende al alza.

¡Nadie en el mundo vende más inmuebles que RE/MAX! http://www.remax.com.ve/

Gladys Chacín Lorenzo
Director RE/MAX Venezuela
Email: gladys@remax.com.ve

viernes, 24 de julio de 2009

(Parte 1) Factores que influyen en el precio de venta de un inmueble

Hay mucho aspectos que influyen en el precio de venta de un inmueble pero lo más importante es conocer que mueve a una persona a vender un inmueble. En esta ocasión, nos enfocaremos en los propietarios que desean vender el inmueble que ellos consideran su hogar y en el próximo capítulo tocaremos a los propietarios que desean vender un inmueble que constituyen una inversión para mejorar su patrimonio personal y/o familiar.

La visión de los propietarios en cada caso es diferente. El propietario que desea vender un inmueble que es su hogar tiene percepciones y argumentos para establecer el precio de venta que van más ligados a sus sentimientos hacia ese inmueble, a las experiencias vividas allí, o las razones familiares que lo llevan a la venta, por ejemplo adquirir un nuevo hogar porque la familia creció, porque desea mejorar el nivel familiar, porque desea darle una cantidad de dinero a sus hijos, porque representa la seguridad económica para sus años dorados y muchas otras razones de índole personal. El propietario que desea vender un inmueble que adquirió por inversión es mucho más pragmático al establecer el precio de venta ya que no lo ligan al inmueble nexos sentimentales sino una visión más de negocio y de oportunidad en la venta.

Consideraciones sobre el Precio de Venta para Vender "su Hogar":
Las personas nos referimos al inmueble donde vivimos como “nuestra casa” aun cuando el inmueble no sea una casa en sí. Por eso nos esforzamos en dotarlo de todas las comodidades y apariencia que nos ofrezca el confort y la prestancia que deseamos tener mientras vivimos allí. Muchas veces esa inversión extra no le da un valor superior al inmueble en el momento de venderlo ya que supera el estándar de los inmuebles iguales o similares en esa ubicación. Es decir el precio por el cual aspiramos vender nuestro inmueble está sobrevaluado. Las personas que tienen capacidad para comprar un inmueble en esa urbanización cuentan con otras opciones de inmuebles a un precio de venta acorde a la zona, que les aseguraría que si desearan venderlo al día siguiente alguien al igual que ellos lo compraría. Esto no sucedería si compraran un inmueble por encima del precio de la zona aunque el inmueble estuviese en excelentes condiciones físicas y contara con extras.

Los propietarios que llevan viviendo muchos años en un mismo inmueble no se percatan que la zona ha cambiado de uso, por ejemplo que ya no es una urbanización residencial sino que se mezclan viviendas y comercio, que la zona está desmejorada y no es tan exclusiva como hace unos años, que hay más trafico y “nuestra casa” está en una vía principal que dificulta el acceso seguro al inmueble. Todas estas variables influyen negativamente sobre el precio de venta del inmueble.

Otros propietarios han mantenido su inmueble en las mismas condiciones que lo compraron, sin hacerle ningún cambio o mejora que le permitiera mantener el valor de mercado de otros inmuebles en la misma zona. Por eso sus aspiraciones sobre el precio de venta no podrá establecerse en el precio promedio de la zona a menos que le realicen algunas actualizaciones (pisos, baños, etc.) que le den valor al inmueble.

Los propietarios que forman parte de un condominio deben esforzarse por mantener las condiciones físicas y de mantenimiento de todo el conjunto para que su apariencia no le reste valor al precio de venta de su inmueble. Igualmente todos los propietarios deberían ser más activos en las Asociaciones de Vecino, Juntas Comunales y otras organizaciones que velan por el mantenimiento y uso adecuado de las urbanizaciones residenciales ya que el entorno del inmueble afecta positiva o negativamente sobre el precio de venta.

Es importante evaluar “nuestra casa” objetivamente para darle el precio real de mercado y venderlo oportunamente, esto nos permitirá obtener de manera más inmediata el dinero de la venta y poder realizar otra inversión también a precio real de mercado, que el dinero no pierda valor en el tiempo por la inflación ya que el precio real del inmueble se mantendrá a lo largo del tiempo más el valor del dinero en nuestra economía está perdiendo capacidad de compra.

Las situaciones antes planteadas permitiran que los propietarios tomen algunas medidas que fortalezcan el precio en que se vendería su inmueble o que consideraran recomendaciones de porque el precio de venta de su inmueble no llegará nunca al precio aspirado y reconsideraran un precio inferior, en ambos casos evitarían que factores tales como inflación, devaluación, tiempo y oportunidad no lo afecten negativamente.

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Gladys Chacín Lorenzo
Director RE/MAX Venezuela
E-mail: gladys@remax.com.ve

domingo, 12 de julio de 2009

Más sobre Conocimientos Inmobiliarios que benefician al Propietario

Actualizado Mayo 2010

NUMERO DE CATASTRO: Es un número otorgado por la Alcaldía donde se ubica el inmueble, en el cual se indica el nombre del primer propietario, la dirección exacta y el valor estimado del precio del inmueble para el cálculo del pago del impuesto inmobiliario, anteriormente denominado “derecho de frente”. El documento que contiene el Número de Catastro es la “Ficha o Cédula Catastral”.

FICHA O CEDULA CATASTRAL: Es un documento emitido por la Alcaldía Municipal correspondiente, que contiene el número de catastro, los datos del registro del inmueble, nombre del propietario actual y anterior, dirección completa, área de terreno y construcción, zonificación, porcentaje de ubicación y la valoración o precio que dicho organismo establece sobre el inmueble para el cálculo del impuesto inmobiliario, anteriormente denominado “derecho de frente”.

La “Ficha o Cédula Catastral” es un requisito exigido por el Registro Inmobiliario para la venta del inmueble y debe actualizarse cada vez que el inmueble cambia de propietario. Consulte en la Alcaldía correspondiente los requisitos para actualizar este documento.

SABIA USTED QUE "Bienes Raíces" es el término correcto para referirse al sector inmobiliario, está compuesto por sólo dos (2) palabras y se refiere a los bienes fijos a la tierra.

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Gladys Chacín Lorenzo
Director RE/MAX Venezuela
E-mail: gladys@remax.com.ve

Conocimientos Inmobiliarios que benefician al Propietario

ORGANICE SUS DOCUMENTOS
Los propietarios deben mantener un archivo con los originales de todos los documentos que se produzcan a partir que adquiera el bien inmueble y copia del documento de propiedad del anterior propietario si lo hubiera. Antes de comprar un inmueble que ya tiene un propietario deben solicitar en el Registro Subalterno correspondiente una Certificación de Gravamen de los últimos 20 años para determinar que el inmueble que van a adquirir está libre de cualquier medida judicial que impida su venta.

Tradición Legal: Son todos los documentos debidamente protocolizados ante el Registro Subalterno y/o Inmobiliario correspondiente que demuestran la titularidad de un bien inmueble, se inicia con el documento de compra venta en la primera adquisición del inmueble a través del ente constructor o con el Título Supletorio que debe ser obtenido ante un tribunal competente cuando se construye una vivienda particular sobre un terreno cumpliendo con las exigencias y normativas del organismo de Ingeniería Municipal de la Alcaldía donde se ubique el terreno y posteriormente registrado.

También forman parte de la “Tradición Legal” todas las afectaciones legales de las que el inmueble pueda ser objeto tales como:
a) Cambio de la Titularidad del inmueble por ventas posteriores.
b) Hipoteca o Gravamen que son compromisos adquiridos por el propietario tanto para completar el pago de adquisición del inmueble a través de un préstamo o cuando se pone en garantía el inmueble para una gestión de índole personal.
c) Liberación de Hipoteca o Gravamen es el documento donde una institución financiera o un tercero libera al inmueble de la restricción correspondiente de venta por el debido cumplimiento económico de lo acordado entre el propietario del inmueble y el ente financiero.
d) Prohibición de Enajenar es una medida judicial llevada a cabo por un tercero que impide la venta del inmueble hasta que se resuelva la situación presentada entre las partes, una vez resuelto el litigio se otorga la respectiva liberación de la medida judicial por un Tribunal la cual debe registrarse en el Registro Subalterno y/o Inmobiliario respectivo.
e) Separación de bienes de la comunidad conyugal adjudicando la titularidad del inmueble a uno de los novios, conyugues o ex conyugues.
f) Sucesiones por herencia, etc.

Los propietarios deben mantener un archivo con los originales de todos los documentos que se produzcan a partir que adquiera el inmueble y fotocopia de los documentos de propiedad que lo anteceden si los hubiera. Antes de adquirir un inmueble debe solicitar en el Registro Subalterno correspondiente una Certificación de Gravamen de los últimos 20 años para determinar que el inmueble a adquirir está libre de cualquier medida judicial que impida su venta.

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Gladys Chacín Lorenzo
Director RE/MAX Venezuela
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