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martes, 16 de diciembre de 2014

Las leyes que profesionales inmobiliarios y clientes del sector deben conocer


Nos complace compartir con ustedes el siguiente artículo publicado por la Cámara Inmobiliaria Metropolitana:

El sector inmobiliario venezolano se ha vuelto cada vez más complejo debido a la creación de nuevas normas, leyes, reglamentos y resoluciones gubernamentales que afectan los intercambios y negociaciones. Por ejemplo, sólo en el área de los arrendamientos existen tres normativas: Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (1999), Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (2011) y Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, sin contar otras resoluciones y providencias.

¿Qué se debe hacer en esta situación? Estudiar el marco jurídico a fondo. Un corredor inmobiliario nunca puede ni debe sustituir a un abogado a la hora de redactar contratos de compraventa, documentos de sucesiones, traspasos, alquiler, condominio, entre otros, pero sí es necesario que tenga un amplio conocimiento de los aspectos jurídicos que afectan su trabajo. Esta recomendación de estudio también es válida para los clientes, pues de esa manera tienen más herramientas a su alcance a la hora de negociar sus inmuebles.

En la Cámara Inmobiliaria Metropolitana hemos preparado la siguiente lista que incluye algunos de los textos jurídicos más importantes.

1.      Código Civil: Ley que regula todos las figuras de carácter civil: contratos, cuasicontratos, derechos, principios generales de obligaciones y contratos, filiación, matrimonio, sucesiones.

2.      Código de Comercio: Es la ley que rige todas las operaciones de las empresas y comerciantes.

3.      Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (1999): Vigente para el alquiler de oficinas.

4.      Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (2011): Esta ley controla todos los alquileres residenciales en el país. La ley todavía es objeto de debate sobre su efectividad y los voceros de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela han propuesto su reforma.

5.      Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas: Este decreto del fallecido presidente Chávez prohíbe el desalojo de inquilinos o adquirientes de viviendas principales a menos que se les consiga un refugio donde vivir.

6.      Ley de Regulación de Alquileres para el Uso Comercial (2014): Esta es la nueva ley que rige todos los alquileres comerciales, pero excluye las oficinas y galpones. Esta ley fue producto del trabajo conjunto de la Cámara Venezolana de Centros Comerciales, la Cámara Inmobiliaria de Venezuela y el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y el Hábitat.

7.      Ley de Propiedad Horizontal: Ley que regula los condominios residenciales y contempla todo lo relacionado con este régimen.

8.      Ley Contra la Estafa Inmobiliaria: Establece un conjunto de normas dirigidas a regular, controlar y sancionar las construcción, preventa, venta y permisología y protocolización de viviendas. Es altamente punitiva y modifica todo el ámbito legal en cuanto a régimen urbanístico, garantías, y otros.

9.      Ley Orgánica de Ordenación Urbanística: Este ley "tiene por objeto la ordenación del desarrollo urbanístico en todo el territorio nacional con el fin de procurar el crecimiento armónico de los centros poblados". Sobre todo interesa a los promotores inmobiliarios conocer cómo se generan los Planes de Desarrollo Urbano Local.

Es necesario reiterar que las enumeradas anteriormente no son todas las leyes que afectan al sector inmobiliario pero sí las más importantes.

Si después de conocer las leyes se necesita una asistencia más amplia, recomendamos acudir a nuestro servicio de asesoría legal.

Créditos: Prensa Cámara Inmobiliaria Metropolitana. 9 de septiembre de 2014.

Providencia que ordena vender edificios arrendados por 20 años o más


En fecha 28 de Marzo de 2014 fue publicada en la Gaceta Oficial 40.382, la Providencia que ordena vender edificios arrendados por 20 años o más.

En esta Providencia se establecen las Normas para que los propietarios y arrendadores de edificios que tengan veinte años o más dedicados al arrendamiento los oferten en venta a sus arrendatarios o arrendatarias.

Los "propietarios, propietarias, arrendadores y arrendadoras de edificios que tengan veinte años o más dedicados al arrendamiento propiedad de multiarrendadores" deberán ofertar los inmuebles a sus inquilinos en un lapso no mayor de 60 días a partir del 31 de marzo de 2014.

"El propietario, propietaria, arrendador o arrendadora de edificios que tengan veinte años o más dedicados al arrendamiento propiedad de multiarrendadores que no dé cumplimiento a lo establecido en la presente Providencia Administrativa será multado con Dos Mil Unidades Tributarias (2.000 U.T.) por cada unidad de vivienda que no oferte, multa que deberá cancelar en un lapso de cinco días hábiles una vez se determine el incumplimiento".

Si hay una reiteración del incumplimiento de la orden de ofertar los inmuebles, los mismos podrán ser objeto de un embargo ejecutivo.

El propietario para "solicitar el Justo Valor deberá hacerlo por escrito ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda y su escrito deberá estar acompañado":  Contrato de Arrendamiento o Justificativo de Testigo que demuestre Relación de Arrendamiento; Certificado de haber cumplido con la inscripción en el Registro Nacional de Arrendamiento; Planilla de características del inmueble; Documento de condominio del edificio; Documento de propiedad del inmueble; Permiso de habitabilidad o permiso de construcción del inmueble; fotografías de las cuatro fachadas, de los ascensores, de los ductos de basura, de las escaleras de acceso a cada piso, de los bajantes de basura, de los sótanos, de los tanques de aguas blancas, de los jardines y en general de las áreas comunes, en papel fotográfico no mayor a dos meses de la fecha de su presentación.


Es importante a leer la Providencia con detenimiento a fin de conocer su alcance y conocer su aplicación sobre los inmuebles que afecta.

http://www.tsj.gov.ve/gaceta/marzo/2832014/2832014-3947.pdf

 En este link de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela se ofrece más información sobre esta Providencia:

http://www.camarainmobiliaria.org.ve/articles/7224

  Les recomendamos asesorarse con un Abogado Especializado en el Area Inmobiliaria antes de realizar cualquier gestión sobre los inmuebles que afecta esta Providencia o sobre cualquier otro aspecto en materia inmobiliaria.

Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial


En Gaceta Oficial N° 40.418, con fecha 23 de mayo de 2014, se oficializa la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual fue promulgada por el presidente Nicolás Maduro el jueves 22 de mayo de 2014, vía Ley Habilitante. 

En esta Ley se establecen los siguientes aspectos:

a)              Deberes y Derechos de la Relación Arrendaticia.

b)             Garantías de las Obligaciones.

c)              Los Contratos.

d)             Cánones, Pagos y Fijación.

e)              Sobrealquileres y Gastos de Condominio.

f)               Preferencia Ofertiva y Retracto Legal Arrendaticio.

g)              Desalojos y Prohibiciones.

h)             Procedimiento Judicial.

i)                Sanciones.

j)                Disposiciones Transitorias.

En referencia a la fijación del canon de arrendamiento, la ley establece tres fórmulas para fijarlos:

 

1.      Canon de Arrendamiento fijo base (CAF) según la cual se toma como base el valor actualizado del Inmueble (VI), dividido entre 12 meses y entre el área arrendable (M2A), obteniendo el canon por metro cuadrado; luego se multiplica este valor por el área a arrendar (M2a) y por el porcentaje de rentabilidad (%RA), establecido en 12% para el primer año de la relación arrendaticia. Cuando se trate de Centros Comerciales y/o Locales Comerciales completamente nuevos, el porcentaje de rentabilidad anual (%RA) establecido podrá ser como máximo 20% sólo para el primer año.

CAF = (VI/12/M2A) * M2a * %RA

CAF: Valor del canon de arrendamiento fijo mensual

VI: Valor del inmueble al momento de la transacción; se determinará mediante avalúo realizado según el método de costo de reposición. Le corresponde al SUNDEE supervisar y acordar la metodología de avalúo a aplicar.

M2A: Metros cuadrados arrendable

M2a: Metros cuadrados a arrendar

%RA: Porcentaje de rentabilidad anual

2.      Canon de Arrendamiento variable (CAV) con base en porcentaje de ventas: Se establecerá como referencia el Monto Bruto de Ventas (MBV) por el arrendatario, expresadas en la Declaración Regular del Impuesto al Valor Agregado (IVA) correspondiente al mes inmediatamente anterior. Si hubiere una Declaración Sustitutiva, el porcentaje del monto allí reflejado será sumado al porcentaje de ventas del mes siguiente. El porcentaje a aplicar sobre el monto de ventas realizadas será definido por las partes y oscilará entre el 1% y 8%, quedando ésto claramente establecido en el respectivo contrato. Para casos de operaciones comerciales cuya actividad principal sea entretenimiento, las partes podrán convenir porcentajes entre 8% y 15%.

3.      Canon de Arrendamiento mixto (CAM) compuesto por porción fija más porcentaje de Ventas: La porción fija en ningún caso será superior al 50% de lo que corresponde a un canon de arrendamiento fijo, según lo establecido en el numeral 1. El % de ventas en ningún caso será superior a 8%, según lo establecido en el numeral 2. Cuando el porcentaje de ventas supere el doble de la porción fija, el canon mensual será el que resulte de aplicar lo establecido en el numeral 2, suprimiéndose la porción fija, quedando todo esto claramente establecido en el respectivo contrato.

En caso de no poder acordar arrendatarios y arrendadores conjuntamente el canon o de tener dudas en cuanto a su cálculo, deberán solicitar a la SUNDEE (Superintendencia Nacional de Defensa de Derechos Socio Económicos) su determinación.

El Decreto-Ley también establece los procedimientos y normas para elaborar los contratos de arrendamientos y obliga a la SUNDEE a dirimir en casos de "dudas o controversias" entre las partes.

La norma, además, prohíbe expresamente cobrar cánones de arrendamientos que no sean calculados según los métodos establecidos por este instrumento.

Entre otras prohibiciones establecidas por la Ley figuran: cánones de arrendamiento en moneda extranjera, cobros de activos intangibles como relaciones de reputación, el subarrendamiento (salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo), el ajuste del cobro del alquiler durante la vigencia del contrato.

También se prohíbe el cobro de multas por parte del arrendador por la no apertura del local comercial, por incumplimiento en el horario de apertura y cierre, por incumplimiento de imposiciones en el arreglo de fachadas y vitrinas y demás normas de convivencia, salvo que hayan sido establecidas de común acuerdo.

 
El Decreto-Ley fija multas entre 500 a 2.500 Unidades Tributarias a propietarios administradores, arrendadores o arrendatarios que incumplan con las estipulaciones de la norma.

Entre las disposiciones transitorias fijadas en la Ley figura que "todos los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor de este Decreto-Ley, deberán ser adecuados en un lapso no mayor a seis meses a lo establecido en este Decreto-Ley"; y obliga a adecuar en bolívares automáticamente los contratos de arrendamientos pactados en moneda extranjera antes de la entrada en vigencia de esta Ley. 

Les recomendamos descargar de internet esta Gaceta y los invitamos a leer la misma con detenimiento a fin de asesorar a sus Clientes y apegarnos en nuestra gestión inmobiliaria como intermediarios a todo lo establecido en esta Ley.
 
 
 
Carolina Chacín Lorenzo
Director
RE/MAX Venezuela

 

viernes, 5 de diciembre de 2014

Requisitos obligatorios para la tramitación en Registros y Notarías

En fecha 13 Enero de 2014, fue publicada la Gaceta Oficial 40332 en la cual se establecen los requisitos únicos y obligatorios necesarios para la tramitación de todos los actos o negocios jurídicos que se realicen en los Registros Principales, Mercantiles, Públicos y Notarías del país.

Entre uno de los principales objetivos de esta norma está simplificar los trámites de la forma más sencilla posible, reduciendo al mínimo los requisitos y exigencias a los ciudadanos y ciudadanas, dejando únicamente los que sean verdaderamente indispensables para cumplir el propósito de los mismos o para ejercer el control de manera adecuada.

La norma establece los requisitos para cada trámite y como requisitos obligatorios para todos los trámites están:

1.      Documento de identificación vigente.

2.      Documento redactado y visado por abogado o abogada, o sentencia definitivamente firme, o cualquier otro acto emanado de autoridad competente.

3.      Tributos nacionales, estadales y/o municipales, según sea el caso.

 
En el Artículo 44 se encuentran indicados los requisitos para la venta de inmuebles:


1.      Copia del Registro de Información Fiscal (RIF).

2.      Cédula catastral del inmueble.

3.      Solvencia municipal.

4.      Solvencia de servicios públicos.

5.      Copia del instrumento financiero que sirve de medio de pago del negocio jurídico.

6.      Planilla Forma 33 emitida por el Servicio Nacional integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT).

7.      Solvencia del Seguro Social o Constancia de No Afiliado, en caso de personas jurídicas.

 
La venta de propiedad unifamiliar procederá únicamente transcurrido un lapso mayor de cinco (5) años desde su adquisición, de conformidad con lo establecido en la Ley de la Gran Misión Vivienda Venezuela.


Los instamos a revisar detenidamente esta Gaceta Oficial:
(https://docs.google.com/document/d/1hM9CBwSBNylJ894YDwKR7x1qy5pVCRuyHdEjfkjHKPw/edit?pli=1).