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miércoles, 6 de marzo de 2013

Nueva Normativa para las Opciones a Compra-Venta de Inmuebles


El día 22 de Febrero circuló la Gaceta Oficinal N° 40.115 con fecha 21 de Febrero de 2012, donde se establecen las normas referentes a la formulación e implantación de políticas que favorecen modalidades de pago y créditos accesibles para adquirir y mejorar viviendas.

El Artículo 1 señala que las cláusulas penales o penalidades excesivas establecidas en los contratos compra-venta sólo se aplicarán cuando "exista responsabilidad comprobada de alguna de las partes en el retardo de la protocolización del respectivo documento de propiedad".

El texto señala además que "en ningún caso se considerará responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero en la relación".

La normativa tendrá aplicación en todo el mercado inmobiliario destinado a la vivienda y hábitat. La norma establece, además, que en los contratos de opción a compra u oferta de venta para adquisición de vivienda principal se considerarán cláusulas excesivas o exorbitantes "aquellas que prevean la retención, pérdida o disposición de más de 10% del monto otorgado por el adquiriente de vivienda".

 
Agrega que tampoco podrá aplicársele al oferente de la vivienda una penalidad que exceda por un porcentaje superior a ese 10% " y sólo será exigible en ambos casos cuando medie responsabilidad comprobada por alguna de las partes en el retardo de la protocolización del documento definitivo de venta". Sólo cuando existe responsabilidad de algunas de las partes se podrá rescindir del contrato de manera unilateral con las indemnizaciones a que hubiere lugar, dentro de los parámetros legales correspondientes.

 
"A partir de la entrada en vigencia de la Resolución sólo se podrá aumentar el precio, ejecutar cláusulas penales o ejercer cualquier otra medida que pueda conllevar la pérdida de la adquisición de vivienda o el desembolso excesivo de dinero a los adquirientes cuando el retardo de la protocolización del crédito hipotecario sea imputable a su persona", señala el texto legal.

 
En la Gaceta se señala también que los vendedores de inmuebles "se abstendrán de colocar estipulaciones en los contratos de opción a compra, oferta de venta o cualquier otro tipo que tenga como finalidad la adquisición de una vivienda principal, que permitan su terminación unilateral o prevean la posibilidad para ellos de inhibirse a protocolizar las ventas de inmuebles que hayan pactado con los sujetos del sistema, salvo que haya incumplimiento de parte de los compradores de lo dispuesto en los contratos suscritos".

El Banavih remitirá a las instituciones financieras los modelos de documentos de opción a compra que deben suscribir los usuarios del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat para poder acceder a créditos hipotecarios con recursos del Fondo de Ahorro Habitacional para la Vivienda.


 
Recomendamos consultar con un abogado especialista en el área inmobiliaria todo lo referente a los documentos legales que se requieran en una transacción de compra-venta de un inmueble.



Carolina Chacín Lorenzo

Director RE/MAX Venezuela