Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas

La nueva Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas fue sancionada el 10 de noviembre del 2011, publicada en la Gaceta Oficial Extraordinaria 6053 el 12 de Noviembre del 2011 y su reglamento (decreto N° 8.587) fue publicado el 14 de Noviembre del 2011 en la Gaceta Oficial 39.799. Dicha Ley deroga el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario del 7/12/1999.

El objeto de esta Ley es establecer el régimen jurídico aplicable al arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, habitación y pensión ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes.

Las Excepciones:

Terrenos urbanos y suburbanos no edificados.
Las fincas rurales.
Los fondos de comercio.
Hoteles.
Moteles.
Hosterías.
Paradores turísticos.
Los destinados a temporadas vacacionales o recreacionales.
Alojamientos turísticos.
Los cuales estén sujetos a régimen especiales, siempre que acrediten su registro ante la autoridad competente.
Los destinados a funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales de enseñanza y otras distintas.

En este link pueden leer todo el contenido de esta Ley: http://www.asambleanacional.gob.ve/index.php?option=com_leyesficha&hidId=detalleley&Itemid=213&idley=845&lang=es

Aqui les ofrecemos algunos de sus artículos:

Carácter estratégico y de interés público

Artículo 2. La presente Ley es de carácter estratégico, en el marco de la garantía integral y efectiva del derecho a la vivienda adecuada y un hábitat digno, y se declara de interés público general, social y colectivo toda materia relacionada con los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, pensión, habitación o residencia; a tal efecto, el Ejecutivo Nacional tomará en esta materia las medidas que permitan desarrollar las bases y mecanismos que garanticen a todas las familias, ciudadanos y ciudadanas, el goce del derecho humano a una vivienda y hábitat en condiciones dignas que humanice las relaciones familiares, vecinales, comunitarias y sociales de acuerdo a la Constitución de la República y la ley.

Promoción y estímulo del arrendamiento
socialmente responsable

De los anuncios en prensa

Artículo 14. Quedan prohibidos los avisos o anuncios de prensa, o de cualquier otro medio de publicidad, en los cuales:

1. Se exija como condición para el arrendamiento o subarrendamiento de viviendas, la circunstancia de no tener niños, niñas o adolescentes, de estar en estado de gestación, la de ser extranjero o extranjera el arrendatario, arrendataria, subarrendatario o subarrendataria, así como establecer discriminación por: orientación sexual, identidad de género, edad, origen étnico, preferencia política y religiosa, condición económica, estado civil, clase social, profesión o condición social, y en otros casos de vulnerabilidad o marginación, discapacidad, enfermedades terminales, entre otras.

2. Quienes solicitaren viviendas, expresen los señalamientos indicados en el numeral que antecede.

3. Su texto contenga expresiones que violen o inciten a la infracción de las disposiciones legales sobre la materia.

En la publicidad relativa a aquellas urbanizaciones, edificios, condominios, conjuntos residenciales y otros, construidos y diseñados especialmente con la finalidad de destinarlos al arrendamiento para personas de avanzada edad, o que necesiten de un ambiente de gran tranquilidad y sosiego, podrá señalarse esta circunstancia; el incumplimiento del presente artículo por parte del arrendador dará origen a la imposición de sanciones de conformidad con la presente Ley.

De la exhibición de los inmuebles

Artículo 15. Se prohíbe el cobro de sumas de dinero por sólo exhibir o mostrar inmuebles en oferta para el arrendamiento. La comisión por arrendar el inmueble deberá ser imputada al arrendador. El incumplimiento de este artículo será sancionado conforme a la presente Ley.

De las atribuciones

Artículo 20. Corresponde a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, ejercer la regulación, administración, supervisión, inspección, control y sanción por parte del Estado a los arrendadores, arrendatarios o arrendatarias, en cuanto al cumplimiento de las obligaciones establecidas en esta Ley.

Teniendo las siguientes atribuciones a su cargo:

1. Velar por el cumplimiento de los deberes, derechos y garantías contenidos en la presente Ley.

2. Diseñar, implementar y evaluar los mecanismos de aplicación, control y seguimiento de la presente Ley.

3. Fijar el canon de arrendamiento de los inmuebles regulados por la presente Ley.

4. Realizar, a solicitud de parte o de oficio, los procedimientos administrativoscontenidos en la presente Ley.

5. Requerir a las personas y entidades sometidas a la regulación y control de la Superintendencia, cuando fuere necesario y dentro del límite de las funciones que le confiere la ley, los datos o documentos sobre sus cualidades y la relación arrendaticia, así como certificar la colaboración o no, por parte del sujeto investigado.

6. Realizar la inspección y fiscalización de los inmuebles y personas sujetas a la presente Ley, a los fines de la aplicación de la misma.

7. Efectuar los procedimientos para la determinación de ilícitos sancionados por la presente Ley, así como el incumplimiento de los deberes y derechos en ella establecidos.

8. Imponer las sanciones y determinar las indemnizaciones a que hubiere lugar, de conformidad con lo establecido en la presente Ley.

9. Proveer, en coordinación con las direcciones correspondientes del Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, de refugio o vivienda, transitoria o definitiva, al sujeto afectado por el desalojo y su grupo familiar, si éste comprobare que no tiene lugar donde habitar.

10.Diseñar y ejecutar la política de información y formación en materia de arrendamiento de vivienda, de los servidores públicos y servidoras públicas, así como de la ciudadanía en general.

11.Proveer al Ejecutivo Nacional de la información y recomendaciones necesarias en esta materia, para la definición de los planes nacionales en materia de vivienda y hábitat como un sistema integrado.

12.Generar, en conjunto con las organizaciones sociales creadas para la protección de los derechos de los arrendatarios y arrendatarias, políticas públicas que permitan fomentar el acceso a una vivienda adecuada, segura, cómoda, con servicios básicos esenciales que incluya un hábitat que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias.

13.Crear el Registro Nacional de Arrendamiento de Viviendas, establecer su normativa, administrarlo y ejercer las funciones de seguimiento y control sobre éste; partiendo de un Registro Nacional de Relaciones Arrendaticias, de actualización permanente.

14.Solicitar a los sujetos de la presente Ley, la información que estime pertinente a los fines del ejercicio de sus competencias y, en especial, de las atribuciones de control y fiscalización que le han sido otorgadas por esta Ley.

15.Revisar y controlar los contratos de arrendamiento destinados a vivienda, estableciendo en el registro nacional una base de datos de contratos de arrendamiento.

16.Realizar inspecciones en las viviendas que estén destinadas al uso del arrendamiento, a fin de validar su estado de conservación en el mantenimiento primario y preventivo, además de corroborar el fiel cumplimiento de lo establecido en la presente Ley.

17.Las demás atribuciones que le sean propias, de conformidad con lo establecido en esta Ley.

De la revisión previa del contrato de arrendamiento

Artículo 21. La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, como órgano de control y revisión, debe verificar que los contratos escritos cumplan con todos los parámetros establecidos en esta Ley. Especialmente en lo que se refiere a las condiciones del arrendamiento y el canon, que debe ser calculado por los métodos contenidos en la presente Ley.

Obligación de los arrendadores

Artículo 22. Los arrendadores deberán remitir a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, los datos que sean requeridos a los efectos del

Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

Inclusión de los arrendatarios y arrendatarias

Artículo 23. Los arrendatarios y arrendatarias tendrán derecho a solicitar la inclusión en el Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, de sus respectivos contratos, dando cuenta por escrito al arrendador de los datos remitidos.

Irrenunciabilidad de los derechos

Artículo 32. Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios y arrendatarias, son irrenunciables; será nula toda la acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos; a tal efecto, todo acto dictado en ejercicio del Poder Público que viole o menoscabe los derechos garantizados en la presente Ley, es nulo y los servidores públicos y servidoras públicas que lo ordenen o ejecuten incurren en responsabilidad penal, civil, administrativa, según los casos, sin que le sirvan de excusa órdenes superiores.

Condiciones del inmueble

Artículo 33. Los arrendadores de inmuebles destinados al arrendamiento, están en la obligación de tenerlos en buen estado de mantenimiento y conservación. A estos efectos, deberán coordinar con las juntas de condominio o administradoras, para que se contraten a personas especializadas en el servicio de mantenimiento de ascensores, montacargas, incineradores, ductos de basura, tanques de agua, equipos hidroneumáticos, sistema eléctrico, disposiciones pertinentes en lo relativo a pintura y exigencias sanitarias de inmuebles. Todo ello sin perjuicio de las estipulaciones que al respecto establezcan las partes. Los derechos y obligaciones derivadas del incumplimiento de esta disposición, se regirán de conformidad con lo establecido en el Código Civil y demás leyes u ordenanzas aplicables.

Entrega del inmueble

Artículo 34. Es un deber de los arrendadores entregar al arrendatario o arrendataria el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicios, seguridad y sanidad, así como poner a su disposición los servicios, cosas o usos conexos y los adicionales, en la fecha convenida o en el momento de la celebración del contrato.

Mantenimiento de los servicios

Artículo 35. Es una obligación de los arrendadores preservar el buen estado de los inmuebles, los servicios básicos, áreas comunes y adicionales, según lo convenido en el contrato, para lo cual deberá coordinar con la junta de condominio o la administradora.

Del pago de servicios

Artículo 36. Los pagos de servicios comunes en habitaciones de casas de vecindad, pensiones y habitaciones en viviendas particulares o de cualquier otra porción de un inmueble arrendado, o subarrendado por partes, para ser habitado, será responsabilidad del arrendador o subarrendador. El arrendador o subarrendador que por la necesidad del arrendatario o arrendataria, incumpla este artículo será sancionado de conformidad con la presente Ley. En caso de inmueble unifamiliar el pago de los servicios públicos corresponderá al

arrendatario o arrendataria.

Uso y goce de la vivienda

Artículo 41. El arrendador tiene la obligación de garantizar el uso y goce del inmueble al arrendatario o arrendataria, durante el tiempo del contrato; el incumplimiento del presente artículo por parte del arrendador dará origen a la imposición de sanciones de conformidad con la presente Ley y el Código Civil.

Cobro del canon de arrendamiento

Artículo 42. El arrendador tiene el derecho a recibir el pago oportuno del canon de arrendamiento, que se haya fijado debidamente en el contrato, a tal efecto el arrendador podrá acordar con el arrendatario o arrendataria la forma y oportunidad en la que éstos o éstas deben cancelar dicho canon.

Entrega del inmueble al arrendador

Artículo 43. El arrendador tiene el derecho a recibir el inmueble en buenas condiciones de uso, de acuerdo como lo arrendó, salvo el deterioro que sufre el inmueble por vetustez. Es obligación del arrendatario o arrendataria entregar el inmueble en buenas condiciones de uso de acuerdo como lo arrendó, salvo el deterioro que sufre el inmueble por vetustez.

Derecho a la suscripción del contrato

Artículo 46. Los arrendatarios y arrendatarias tienen derecho a que se elabore un contrato escrito, según acuerdo voluntario entre las partes; el mismo deberá ser público, a tal efecto las notarías públicas y los registros con funciones notariales deberán exonerar de todo gravamen estas actuaciones. Los arrendadores que hagan caso omiso de lo dispuesto en el presente artículo, serán objeto de sanción conforme lo dispone la presente Ley.

Del canon de arrendamiento

Artículo 47. El arrendatario y arrendataria tiene el derecho a que se le fije un canon de arrendamiento de conformidad con lo dispuesto en la presente Ley, a tal efecto, no estará obligado u obligada a:

1. Pagar un canon superior al que arroje la aplicación de la fórmula del justo valor, establecido en esta Ley y fijado por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

2. Aceptar la condición de la compra o arriendo de bienes muebles que se encuentren en el área que se pretende arrendar, para la suscripción del contrato. Los arrendadores que hagan caso omiso de lo dispuesto en el presente artículo serán objeto de sanción conforme lo dispone la presente Ley.

De la ubicación a viviendas de arrendatarios y

arrendatarias con medidas de desalojos

Artículo 49. Al arrendatario o arrendataria y su grupo familiar, que tengan sentencia firme para desalojar la vivienda y manifestaren y comprobaren ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda no tener lugar donde habitar, el órgano competente en la materia de vivienda y hábitat se encargará de proveerle un refugio temporal o la adjudicación de una vivienda digna definitiva, en cualquier lugar del país, sin menoscabar las relaciones familiares, de trabajo y de estudio.

Duración de los contratos

Artículo 51. Los contratos de arrendamiento tendrán una duración mínima de un año, los cuales podrán ser renovados por preferencia del arrendatario o arrendataria. Pudiendo el arrendatario o arrendataria manifestar antes de la culminación del lapso, su voluntad de no continuar con el contrato sin perjuicio de tener que pagar indemnizaciones o cánones restantes.

De la oportunidad para la cancelación del canon

Artículo 67. El pago del canon de arrendamiento será mensual y habrá de efectuarse dentro de los primeros cinco días hábiles al vencimiento de cada mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de cánones de arrendamiento.

Causas para el desalojo

Artículo 91. Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las  siguientes causales:

1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.

2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.

3. En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previó.

4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

5. Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión.

Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble.

Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común.

Demanda por falta de pago

Artículo 92. El arrendatario o arrendataria que sea demandado o demandada por la primera causal del artículo anterior, y que luego de agotada la vía administrativa y la judicial se determine que la causa de la falta de pago es enteramente imputable al arrendatario o arrendataria, perderá en forma inmediata todos los derechos consagrados en esta Ley.

La demanda se hará conforme a lo establecido en la presente Ley, a tal efecto, probada la insolvencia del arrendatario o arrendataria, éste o ésta podrá llegar a una conciliación con el propietario o arrendador, mediante acta suscrita ante el órgano administrativo competente. Dicho pago no se tendrá como extemporáneo.

Reintegro del exceso al cobro indebido

Artículo 125. En los inmuebles sometidos a regulación, conforme a la presente Ley, quedará sujeto a reintegro al arrendatario, arrendataria o arrendador todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, o lo cobrado por arrendamientos ilícitos, en contraposición de las leyes y decretos existentes en la materia.

Obligación de reintegro al cobro indebido

Artículo 126. La obligación de reintegrar el exceso del cobro indebido, conforme al artículo precedente, corresponderá al arrendador o al responsable del cobro de los sobrealquileres, siendo solidariamente responsable ambos, no importando que tipo de relaciones jurídicas existan entre ellos; sin perjuicio de la aplicación de las sanciones establecidas en esta Ley.

De los procedimientos para el
reintegro del cobro indebido

Artículo 127. Las acciones para solicitar el reintegro del cobro indebido a que se

refiere este Título, se intentarán y tramitarán conforme a las formalidades y procedimientos contenidos en la presente Ley.

De la prescripción del reclamo

Artículo 128. La acción para reclamar el reintegro de los pagos indebidos o sobrealquileres prescribe a los diez años, contados a partir de la fecha en que haya quedado definitivamente firme la última fijación del canon de arrendamiento máximo mensual efectuada al referido inmueble, por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

De la preferencia ofertiva

Artículo 131. En caso de un acto traslativo de la propiedad del inmueble, la preferencia ofertiva es el derecho que corresponde al arrendatario o arrendataria que lo ocupa, para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero. Sólo será acreedor o acreedora a la preferencia ofertiva el arrendatario o  arrendataria que se encuentre solvente en el pago de los cánones de

arrendamiento.

Consideración por la relación arrendaticia

Artículo 137. El propietario de inmuebles destinados a vivienda, deberá hacer un descuento en el precio estipulado para la venta de acuerdo a las siguientes

condiciones:

1. Cuando exista una relación arrendaticia de entre diez años y veinte años, un

descuento equivalente al diez por ciento (10%).

2. Cuando exista una relación arrendaticia entre veintiún años y treinta años, un

descuento equivalente al quince por ciento (15%).

3. Cuando exista una relación arrendaticia entre treinta y un años y cuarenta

años, un descuento equivalente al veinte por ciento (20%).

4. Cuando exista una relación arrendaticia superior a cuarenta y un años, un

descuento equivalente al veinticinco por ciento (25%).

El propietario que por la necesidad del arrendatario o arrendataria haga caso

omiso a lo dispuesto en el presente artículo, será sancionado de acuerdo a la

presente Ley.

Del retracto legal arrendaticio

Del retracto legal

Artículo 138. El retracto legal arrendaticio es el derecho que tienen los arrendatarios o arrendatarias de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que esté en arrendamiento. Para ejercer este derecho, los arrendatarios y arrendatarias deberán cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 136 de la presente Ley, según sea el caso.

Lapso para ejercer el retracto legal

Artículo 139. El derecho de retracto a que se refiere el artículo anterior, deberá ser ejercido por los arrendatarios o arrendatarias dentro del plazo de ciento ochenta días hábiles, contados a partir de la fecha de la notificación cierta, que de la negociación celebrada deberá hacerles el adquiriente mediante documento público. A dicha notificación, deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder de los notificados.

De los supuestos para ejercer el retracto legal

Artículo 140. Los arrendatarios o arrendatarias podrán ejercer el derecho de retracto previsto en el artículo 138 de la presente Ley, cuando ocurra cualquiera de los siguientes supuestos:

1. Cuando deje de cumplirse alguno de los requisitos establecidos en el artículo 132 de la presente Ley.

2. Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente a los arrendatarios o arrendatarias.

DE LAS SANCIONES

Sanciones

Artículo 141. Los infractores de la presente Ley serán sancionados por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en los siguientes casos y de la siguiente forma:

1. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 12 de la presente Ley, con

una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).

2. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 14 de la presente Ley, con

una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).

3. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 15 de la presente Ley, con

una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).

4. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 24 de la presente Ley, con

una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).

5. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 36 de la presente Ley, con

una multa de cien Unidades Tributarias (100 U.T.)

6. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 39 de la presente Ley, con

una multa de cien Unidades Tributarias (100 U.T.)

7. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 41 de la presente Ley, con

una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.)

8. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 44 de la presente Ley, con

una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.)

9. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 46 de la presente Ley, con

una multa de cincuenta Unidades Tributarias (50 U.T.)

10.Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 47 de la presente Ley, con

una multa de cien Unidades Tributarias (100 U.T.).

11.Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 53 de la presente Ley, con

una multa de cincuenta Unidades Tributarias (50 U.T.).

12.Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 54 de la presente Ley, con

una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).

13.Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 58 de la presente Ley, con

una multa de cien Unidades Tributarias (100 U.T.).

14.Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 91 de la presente Ley, con

una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.)

15.Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 126 de la presente Ley,

con una multa de cincuenta Unidades Tributarias (50 U.T.)

16.Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 130 de la presente Ley,

con una multa de cien Unidades Tributarias (100 U.T.).

17.Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 137 de la presente Ley,

con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).

A tal efecto, La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda

utilizando todos los medios legales a su alcance, investigará los hechos.

El monto de estas multas pasarán a ser parte del Fondo de Protección al Inquilino

o Inquilina y al Pequeño Arrendador.

Desalojo de hecho

Artículo 142. Todos los desalojos realizados arbitrariamente por el propietario de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, serán sancionados con una multa de mil Unidades Tributarias (1.000 U.T.).

El monto de estas multas pasarán a ser parte del Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador.

DISPOSICIONES TRANSITORIAS

Primera. Los procedimientos administrativos o judiciales que estén en curso, continuarán hasta su culminación definitiva por las disposiciones establecidas en la presente Ley.

Segunda. La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en el plazo de tres meses contados a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley, procederá a elaborar un Registro de Contratos de Arrendamiento sobre Inmuebles Urbanos y Suburbanos destinados a Vivienda, Habitación, Pensión y Residencias Estudiantiles. El registro de contratos de arrendamiento, será el instrumento que permita recabar información relativa a los datos identificativos del arrendador y arrendatario o arrendataria; cualidad de arrendar de la persona que arrienda; del canon de arrendamiento; de la existencia de cláusulas penales; de la duración del contrato; de la fecha del contrato; del tipo de inmueble; de la ubicación del inmueble y cualquier otro que la Superintendencia considere pertinente. El registro de contratos será permanente.

Tercera. Todos los arrendamientos o subarrendamientos de los inmuebles destinados a actividades comerciales, oficinas, industriales, profesionales de la enseñanza y cualquier otro arrendamiento distintos a los especificados en esta Ley, continuarán rigiéndose por el decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, hasta tanto se apruebe la ley que regule la materia.

Cuarta. Todos los contratos que, antes de la entrada en vigencia de la presente Ley, se hayan celebrado en moneda extranjera, deberán adecuarse a las formalidades contenidas en la misma en un lapso no mayor de treinta días continuos.

Quinta. Por ser contrario al interés general de esta Ley, el monopolio sobre la vivienda en alquiler, por considerarse el arrendamiento de interés social, colectivo y con fines de utilidad pública, los arrendatarios y arrendatarias que ocupen viviendas constituidas sobre edificios que tengan veinte años o más dedicados al arrendamiento, tendrán el derecho a adquirirla, exceptuando del cumplimiento de la presente disposición a los pequeños arrendadores. A tal efecto el propietario o arrendador, procederá de acuerdo al capítulo relativo a la preferencia ofertiva, establecido en este instrumento legal, en un lapso no mayor de sesenta días a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley.

Sexta. Se instruye a la banca pública y privada a priorizar todos los créditos de adquisición de estos inmuebles de vieja data, tomando en cuenta el interés colectivo del país.

Séptima. El Estado está en la obligación, mediante el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, de otorgar subsidios a todas aquellas personas de la tercera edad o discapacitados y discapacitadas para la adquisición de inmuebles de vieja data.

Octava. Por ser la materia arrendaticia de interés público general, social y colectivo, se obliga en todo el territorio nacional a los registros subalternos, a autenticar de forma gratuita y obligatoria todos los documentos de condominio de los edificios de vieja data, menores al año 1987. Visto que estos inmuebles carecen de toda o gran parte de la documentación contenida en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal; se solicita a los registradores autenticar con la documentación que exista, condicionando la entrega de todos los recaudos al registro por el lapso de un año. Si al término de un año esta documentación no se ha entregado, se dará un año más de prórroga. Si al término del año de prorroga no se ha entregado la documentación, se suspenderán los efectos del documento hasta tanto se consigne la documentación necesaria.

Novena. Los arrendadores y arrendatarios o arrendatarias que se encuentren sujetos al procedimiento de consignación judicial de pagos, producto de la relación arrendaticia ante los tribunales de consignación de la República, tendrán un año a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley para adecuar el pago del canon de arrendamiento, en base a las condiciones establecidas en el artículo 68 de la misma. Transcurrido el año referido, prescribe la acción de retirar lo consignado por parte de los titulares de la relación arrendaticia y los recursos que se encuentren sin reclamo, en las cuentas bancarias destinadas a consignación, serán destinados por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda al Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador. En los casos de relaciones arrendaticias anteriores a la entrada en vigencia de la presente Ley, en los cuales el arrendador no comparezca, o no se encuentre identificado, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda y el arrendatario o arrendataria suscribirán el acuerdo establecido en el artículo 68 y 71 a favor de los herederos del propietario del inmueble, salvo las excepciones que establezca la ley por concepto de herencia yacente. Los intereses generados producto del depósito del pago del canon de arrendamiento, serán en función del Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador.

Décima. Las depositarias judiciales tendrán un plazo no mayor de seis meses, para rendir cuentas y colocar a disposición los bienes en depósitos en materia inquilinaria de vivienda a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para que ésta determine sobre los bienes en resguardo, so pena de la responsabilidad administrativa, civil y penal correspondiente a la que haya lugar.

Si usted desea vender o comprar un inmueble que está siendo habitado o utilizado por terceros: Consulte a un abogado especialista en Derecho Inmobiliario o Inquilinato antes de efectuar la transacción. Es importante revisar la situación contractual entre el propietario y el arrendatario. Existen diferentes aspectos que deben cuidarse para ambas partes, por ejemplo: derecho de preferencia, morosidad en los pagos, prórroga legal, existencia o no de un contrato, tipo de contrato y otras según sea el caso. Si usted va comprar en esas condiciones puede “heredar” situaciones que no había previsto. Si usted va a vender en esas condiciones puede cometer errores que desconocía. En ambos casos pueden ocasionarse problemas legales, gastos y alargarse el periodo de desocupación o de ocupación del inmueble. También puede consultar en la Oficina de Inquilinato del Municipio que le corresponda o en la Dirección General de Inquilinato adscrita al Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura donde le ofrecen asesoría legal gratuita.

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Gladys Chacín Lorenzo

Director RE/MAX Venezuela

E-mail: gladys@master.remax.com.ve

La Vivienda es un síntoma del bienestar que el país ofrece a sus ciudadanos

La Vivienda es el bien más preciado para todas las personas; representa el resguardo, la seguridad, la estabilidad, la pertenencia, el logro. La vivienda es el único bien que supera la barrera de lo material y se sitúa en un plano emocional cargado de sentimientos, recuerdos, anhelos y deseos de trascendencia percibiéndose casi como un bien inagotable ante el paso del tiempo.

En nuestro país la vivienda está contemplada como uno de los derechos humanos fundamentales establecidos en nuestra Constitución Nacional. Más la vivienda de o para los venezolanos no puede presentarse como algo utópico, idílico o al azar que puede ser un sueño para algunos y una realidad para otros. La certeza de tener vivienda cada vez que florezca un nuevo grupo familiar o que el desarrollo individual de cualquier persona aspire a cierto nivel de independencia para emprender su propia vida bajo su propio techo, debe ser la premisa de cualquier venezolano sin distingo ni discriminación de acuerdo a su condición social o a cualquier otro criterio que prevalezca para dar por hecho o no esta posibilidad.

La idea es aportar soluciones que reviertan el déficit presente de dos millones de viviendas que requiere nuestro país y lograrlo en un plazo mucho menor a los 10 años que han estimado en el futuro para lograrlo.

El problema de vivienda solo puede resolverse uniendo lo que llamaría los cuatro puntos cardinales inmobiliarios que hoy están totalmente desligados, fracturados y desvinculados. La alineación perfectible de estos puntos y la sincronizada participación de cada uno para beneficio de todos, resultaría en algo así como la célebre frase de “todos para uno y uno para todos” de los inseparables “Dartagnan y los 3 Mosqueteros”.

Estos puntos los defino de una manera fácil de comprender:
NORTE-Gobierno: Responsable de hacer realidad lo establecido en materia de vivienda para todos y cada uno de los venezolanos, organizando y supervisando la construcción de inmuebles de acuerdo a un plan nacional que incentive tanto al sector de la construcción como al sector financiero.
SUR-Sector Construcción: Diseñar y construir viviendas confortables y accesibles a cada segmento de la población, que cumplan con las normas técnicas y legales y propiciando el crecimiento y desarrollo de empresas afines.
ESTE-Individuo: Todas las personas deben tener acceso a una vivienda digna que le es ofrecida de acuerdo a sus posibilidades, por vía de adjudicación, subsidio o financiamiento con beneficios.
OESTE-Propiedad Privada: No es solamente un termino legal, sino que es el sentido de pertenencia, el nivel de valoración y de responsabilidad que la persona puede sentir al ser propietario de una vivienda; se va desarrollando de acuerdo a nivel de educación de la persona.

El Norte y el Sur Inmobiliario se necesitan y se complementan; el Gobierno dispone de los recursos económicos y el sector Construcción tiene la experiencia en esta materia. Si se logra la alineación perfectible del Norte-Gobierno y del Sur-Construcción, respetándose los roles de cada uno, ambos polos pueden poner en marcha un gran movimiento social productivo fruto de la generación de empleos directos e indirectos a nivel nacional y de crear nuevos centros de desarrollo en la geografía económica del país. El sector de la Construcción quizás no genere ingresos extraordinarios como los provenientes del sector petrolero pero es el único sector capaz de resolver el déficit habitacional y el desempleo a nivel nacional, ya que su industria no está localizada en ninguna región geográfica sino por lo contrario puede manar en cualquier recóndito lugar de nuestro maravilloso país.

En lo que respecta a los ejes inmobiliario Este-Individuo y Oeste-Propiedad Privada se irán vinculando en la medida que cada persona o grupo familiar tenga acceso a una vivienda digna; a medida que se eleve el nivel de educación del individuo también aumenta su nivel de compromiso tanto con la vivienda que le pertenece como con el entorno donde está situada; se desarrolla la identificación personal del individuo con la vivienda y la misma deja de ser más que un bien material un signo de seguridad familiar, que está íntimamente ligado con la superación personal y con el sentido de logro; además se genera un respeto hacia la vivienda del otro como respuesta hacia el respeto que el individuo exige hacia su propia vivienda.

La Vivienda es un síntoma del bienestar social que el país ofrece a sus ciudadanos y del desarrollo productivo que el país ha alcanzado para satisfacer ese derecho.

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Gladys Chacín Lorenzo
Director RE/MAX Venezuela
E-mail: gladys@remax.com.ve

ENTREVISTA A UN EXPERTO en Avalúo de Inmuebles

En este capítulo RE/MAX ha realizado una entrevista al Lic. Gabriel Létina, especialista en tasación de activos fijos, miembro de SOITAVE (Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela), miembro de la Cámara Inmobiliaria del Estado Carabobo y Profesor de la Universidad Metropolitana en Valencia, para que nos ofrezca información sobre los elementos o variables que influyen sobre el valor de un inmueble.

G.Chacín: ¿Cuál es el factor que influye de manera más determinante en el valor de un inmueble?

G.Létina: Hay varios factores que intervienen de manera conjunta en mayor o menor medida dependiendo de cada caso. Pero el más importante es “la ubicación”.

G.Chacín: ¿Podría detallar su respuesta?

G.Létina: Desde el punto de vista de inversión, es mejor comprar el peor inmueble en la mejor zona que adquirir el mejor inmueble en una zona de menor interés residencial, comercial o vacacional. Esto se debe a que el entorno me da un valor tipo, es decir, todos los inmuebles en una zona van a variar de precio dentro de un posible rango de valores, por ello, si compro un inmueble que no luzca bien pero esta dentro de una buena zona, el entorno arrastra el valor del mismo hacia arriba.

Además de “la ubicación” con respecto a la ciudad, también esta “la ubicación” con respecto a los puntos cardinales, a las vías de alto transito y a otros inmuebles, entre otros. Por ejemplo, los inmuebles comerciales que dan fachada a la calle son más costosos si por esa calle transitan más personas, pero la calle en particular puede tener un tramo más transitado por no tener la incidencia del sol de la tarde; un apartamento puede tener mayor valor por tener orientación hacia las entradas del aire del sector convirtiéndolo en más fresco que el apartamento ubicado diametralmente opuesto; los inmuebles vacacionales de playa son más costosos los que tienen vista al mar.

G.Chacín: ¿Qué otras variables nos puede comentar?

G.Létina: Son muchas las variables que afectan el valor del inmueble, trataré de resumirlas. Hay aspectos físicos de la propiedad en particular, como también elementos del entorno urbano y del entorno social que influyen sobre el precio de una propiedad en el mercado.

Aspectos físicos del inmueble: Como ya se dijo, “la ubicación” es el principal aspecto, pero tenemos que el tipo de construcción, la calidad de la construcción y los acabados afectan de manera inmediata el valor; luego se incorpora el mantenimiento y estado de conservación así como su edad, para generar toda una gama o aspectos de valores dentro de una misma zona. Por ejemplo, podemos conseguir en una misma urbanización inmuebles construidos entre diez y treinta años, donde la edad influye negativamente en el valor ya que nos presenta acabados con aspectos gastados y/o pasados de moda, con problemas en las instalaciones sanitarias y eléctricas pero también ofrecen ambientes mas amplios y cómodos, podemos tener un inmueble de corta edad pero mal mantenido, este último estará en desventaja por el aspecto de conservación pero mejor posicionado por lo actual de la obra.

El entorno urbano influye de manera directa en el valor de un inmueble; te pondré como ejemplo una urbanización residencial de clase media alta con cuarenta años o más de haberse construido, en la actualidad, la mayoría de los inmuebles están habitados por los que en un tiempo pasado pensaron en tener una casa cómoda y espaciosa para una familia grande en una excelente zona residencial, luego los niños crecieron y se mudaron a hacer sus vidas en otro lugar, quedando los mayores solos, a veces con pocos ánimos de estar arreglando y manteniendo casas grandes, por lo que la urbanización empieza a perder su atractivo residencial de antaño, a ello se le suma que siempre la actividad comercial florece en calles transitadas generando un ambiente menos residencial, en detrimento del valor de los inmuebles de la zona, esto indica que el ciclo de vida económica de la urbanización llego a su fin y hasta que no se logre un cambio de zonificación que permita y regule la actividad comercial, esa urbanización seguirá estando estancada en lo que a valor se refiere.

Al entorno social lo asociamos con todo lo relativo a la economía del país, al ambiente político y a los movimientos sociales, entre otros. El valor de los inmuebles es sensible a los aspectos políticos y económicos del país. En la medida que la actividad económica del país crece, hay más demanda de diferentes tipos de inmuebles (residenciales, comerciales, industriales y vacacionales) estimulando los precios al alza; desde el aspecto político, las metas establecidas por el gobierno para que los bancos financien la venta inmobiliaria mediante los créditos hipotecarios, generan la facilidad de compra, ésto incrementa la demanda de inmuebles y eleva los precios inmobiliarios. Los movimientos sociales influyen sustancialmente en los precios, si una comunidad organizada decide reparar, mejorar y mantener su entorno, este sector crece de valor, si por el contrario nos conseguimos que los vecinos son indolentes ese sector se afecta negativamente, como también serán afectados los sectores que están al lado de las invasiones.

G.Chacín: Con todos estos aspectos que influyen parece que es difícil estimar un precio razonable para la venta de un inmueble. ¿Cómo podemos hacerlo?

G.Létina: Hay diversas maneras de estimar el valor de un inmueble; sin embargo, todas deben ser comparadas con el mercado; una buena investigación de los diferentes valores de oferta y las características del bien ofertado me pueden dar una excelente orientación de los valores reinantes en la zona; sin embargo siempre es saludable contratar los servicios de un profesional de la tasación que analizara los diversos elementos de juicio para estimar esa banda de posibles valores de venta.

G.Chacín: ¿Qué nos puede decir para concluir?

G.Létina: El valor es un tema complejo y difícil ya que el vendedor siempre quiere más dinero por su propiedad y el comprador desea pagar menos, aquí entran en juego las necesidades humanas de dos grupos, vendedor y comprador, a veces cada uno con sus respectivas familias, y los parámetros que toman para establecer un precio justo no son los que realmente prevalecen en un mercado abierto y competitivo, por ejemplo un vendedor analiza que en esa casa vio nacer a sus hijos y le otorga un valor sentimental que a más ninguna persona le interesa, o empieza por sumar todos los costos que incurrió en poner la casa tal y como esta, pero lo que agregó fue costos y no valor; o tenemos un comprador que esta decidido por un tipo de inmueble pero su presupuesto no le alcanza, por lo que a toda costa lucha por un descuento. Para los intermediarios inmobiliarios que deben sortear esta situación todos los días, debemos presentar a ambas parte la mayor y mejor información sobre el verdadero valor del inmueble para que ambas partes tomen la mejor decisión para vender o comprar un inmueble.

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Gladys Chacín Lorenzo Director RE/MAX Venezuela

E-mail: gladys@master.remax.com.ve