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martes, 29 de septiembre de 2009

ENTREVISTA A UN EXPERTO en Avalúo de Inmuebles



En este capítulo RE/MAX ha realizado una entrevista al Lic. Gabriel Létina, especialista en tasación de activos fijos, miembro de SOITAVE (Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela), miembro de la Cámara Inmobiliaria del Estado Carabobo y Profesor de la Universidad Metropolitana en Valencia, para que nos ofrezca información sobre los elementos o variables que influyen sobre el valor de un inmueble.

G.Chacín: ¿Cuál es el factor que influye de manera más determinante en el valor de un inmueble?

G.Létina: Hay varios factores que intervienen de manera conjunta en mayor o menor medida dependiendo de cada caso. Pero el más importante es “la ubicación”.

G.Chacín: ¿Podría detallar su respuesta?

G.Létina: Desde el punto de vista de inversión, es mejor comprar el peor inmueble en la mejor zona que adquirir el mejor inmueble en una zona de menor interés residencial, comercial o vacacional. Esto se debe a que el entorno me da un valor tipo, es decir, todos los inmuebles en una zona van a variar de precio dentro de un posible rango de valores, por ello, si compro un inmueble que no luzca bien pero esta dentro de una buena zona, el entorno arrastra el valor del mismo hacia arriba.

Además de “la ubicación” con respecto a la ciudad, también esta “la ubicación” con respecto a los puntos cardinales, a las vías de alto transito y a otros inmuebles, entre otros. Por ejemplo, los inmuebles comerciales que dan fachada a la calle son más costosos si por esa calle transitan más personas, pero la calle en particular puede tener un tramo más transitado por no tener la incidencia del sol de la tarde; un apartamento puede tener mayor valor por tener orientación hacia las entradas del aire del sector convirtiéndolo en más fresco que el apartamento ubicado diametralmente opuesto; los inmuebles vacacionales de playa son más costosos los que tienen vista al mar.

G.Chacín: ¿Qué otras variables nos puede comentar?

G.Létina: Son muchas las variables que afectan el valor del inmueble, trataré de resumirlas. Hay aspectos físicos de la propiedad en particular, como también elementos del entorno urbano y del entorno social que influyen sobre el precio de una propiedad en el mercado.


Aspectos físicos del inmueble: Como ya se dijo, “la ubicación” es el principal aspecto, pero tenemos que el tipo de construcción, la calidad de la construcción y los acabados afectan de manera inmediata el valor; luego se incorpora el mantenimiento y estado de conservación así como su edad, para generar toda una gama o aspectos de valores dentro de una misma zona. Por ejemplo, podemos conseguir en una misma urbanización inmuebles construidos entre diez y treinta años, donde la edad influye negativamente en el valor ya que nos presenta acabados con aspectos gastados y/o pasados de moda, con problemas en las instalaciones sanitarias y eléctricas pero también ofrecen ambientes mas amplios y cómodos, podemos tener un inmueble de corta edad pero mal mantenido, este último estará en desventaja por el aspecto de conservación pero mejor posicionado por lo actual de la obra.


El entorno urbano influye de manera directa en el valor de un inmueble; te pondré como ejemplo una urbanización residencial de clase media alta con cuarenta años o más de haberse construido, en la actualidad, la mayoría de los inmuebles están habitados por los que en un tiempo pasado pensaron en tener una casa cómoda y espaciosa para una familia grande en una excelente zona residencial, luego los niños crecieron y se mudaron a hacer sus vidas en otro lugar, quedando los mayores solos, a veces con pocos ánimos de estar arreglando y manteniendo casas grandes, por lo que la urbanización empieza a perder su atractivo residencial de antaño, a ello se le suma que siempre la actividad comercial florece en calles transitadas generando un ambiente menos residencial, en detrimento del valor de los inmuebles de la zona, esto indica que el ciclo de vida económica de la urbanización llego a su fin y hasta que no se logre un cambio de zonificación que permita y regule la actividad comercial, esa urbanización seguirá estando estancada en lo que a valor se refiere.


Al entorno social lo asociamos con todo lo relativo a la economía del país, al ambiente político y a los movimientos sociales, entre otros. El valor de los inmuebles es sensible a los aspectos políticos y económicos del país. En la medida que la actividad económica del país crece, hay más demanda de diferentes tipos de inmuebles (residenciales, comerciales, industriales y vacacionales) estimulando los precios al alza; desde el aspecto político, las metas establecidas por el gobierno para que los bancos financien la venta inmobiliaria mediante los créditos hipotecarios, generan la facilidad de compra, ésto incrementa la demanda de inmuebles y eleva los precios inmobiliarios. Los movimientos sociales influyen sustancialmente en los precios, si una comunidad organizada decide reparar, mejorar y mantener su entorno, este sector crece de valor, si por el contrario nos conseguimos que los vecinos son indolentes ese sector se afecta negativamente, como también serán afectados los sectores que están al lado de las invasiones.

G.Chacín: Con todos estos aspectos que influyen parece que es difícil estimar un precio razonable para la venta de un inmueble. ¿Cómo podemos hacerlo?

G.Létina: Hay diversas maneras de estimar el valor de un inmueble; sin embargo, todas deben ser comparadas con el mercado; una buena investigación de los diferentes valores de oferta y las características del bien ofertado me pueden dar una excelente orientación de los valores reinantes en la zona; sin embargo siempre es saludable contratar los servicios de un profesional de la tasación que analizara los diversos elementos de juicio para estimar esa banda de posibles valores de venta.

G.Chacín: ¿Qué nos puede decir para concluir?

G.Létina: El valor es un tema complejo y difícil ya que el vendedor siempre quiere más dinero por su propiedad y el comprador desea pagar menos, aquí entran en juego las necesidades humanas de dos grupos, vendedor y comprador, a veces cada uno con sus respectivas familias, y los parámetros que toman para establecer un precio justo no son los que realmente prevalecen en un mercado abierto y competitivo, por ejemplo un vendedor analiza que en esa casa vio nacer a sus hijos y le otorga un valor sentimental que a más ninguna persona le interesa, o empieza por sumar todos los costos que incurrió en poner la casa tal y como esta, pero lo que agregó fue costos y no valor; o tenemos un comprador que esta decidido por un tipo de inmueble pero su presupuesto no le alcanza, por lo que a toda costa lucha por un descuento. Para los intermediarios inmobiliarios que deben sortear esta situación todos los días, debemos presentar a ambas parte la mayor y mejor información sobre el verdadero valor del inmueble para que ambas partes tomen la mejor decisión para vender o comprar un inmueble.


¡Nadie en el mundo vende más inmuebles que RE/MAX! http://www.remax.com.ve/


Gladys Chacín Lorenzo Director RE/MAX Venezuela


E-mail: gladys@master.remax.com.ve