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jueves, 30 de julio de 2009

Requisitos para solicitar un Préstamo Hipotecario para Vivienda

En este capítulo RE/MAX desea ofrecerle una guía sobre los requisitos que usted debe completar para solicitar un préstamo hipotecario como persona natural. Es recomendable que verifique con la institución o ente que le vaya a otorgar el financiamiento, los requisitos específicos exigidos por ellos, el tiempo de vigencia de algunos documentos y los requisitos que debe presentar del o de los Vendedores en caso de ser personas naturales o personas jurídicas.



Recaudos del Solicitante/Fiador Persona Natural:

1.- Planilla de Solicitud de Crédito.

2.- Constancia vigente de aporte de Ley de Política Habitacional (solo para LPH).

3.- Si es Extranjero, Constancia de la DIEX de residencia y permanencia en el país durante 5 años ininterrumpidos y presentar partida de nacimiento de hijo(s) venezolano(s) (sólo para LPH).

4.- Constancia de Concubinato notariada (sólo para LPH).

5.- Declaración jurada de no poseer vivienda propia y que habitará la vivienda adquirida del Solicitante/Co-Solicitante y/o Cónyuge (aplica para créditos LPH y para Créditos Hipotecarios Tradicionales Vivienda Principal).

6.- Copia legible de la Cédula de Identidad del Solicitante y Co-Solicitante(s) y documentos probatorios de su (s) estado civil cuando sea diferente al indicado en la Cédula de Identidad (Acta de Matrimonio, Sentencia de Divorcio, Acta de Defunción, Decreto de Separación).

7.- En caso de haber nombrado un Apoderado, fotocopia del Poder Registrado, que lo faculte a realizar la operación.

Recaudos Financieros:

1.- Originales de las Constancias de Ingresos del Solicitante y Co-solicitante, emitidas en papelería de la Empresa y últimos tres recibos de pago del ingreso mensual. En el caso de trabajadores independientes, las constancias deberán estar suscritas por un Contador Público Colegiado y visada por el Colegio de Contadores Públicos, indicando la actividad económica.

2.- Fotocopia del Documento Constitutivo y Estados Financieros actualizados de la Empresa, en caso de que los ingresos del Solicitante o Co-Solicitante provengan de la participación como Accionistas o Directivo de Empresa.

3.- Original del Balance Personal del Solicitante, Co-Solicitante o Mancomunado, según sea el caso, y deberán estar suscritos por un Contador Público Colegiado y visada por el Colegio de Contadores Públicos, firmado por el Solicitante y/o Co-Solicitante(s).

4.- Referencias Bancarias con otros Bancos y fotocopia de los seis últimos estados de cuentas bancarios / Tarjeta de Crédito.

5.- Fotocopia de la Declaración de Impuesto Sobre la Renta del Solicitante y Co-Solicitante (en caso de no declarar, presentar “Constancia de no Contribuyente” formato emitido por la institución).

6.- Referencias Comerciales (solo LPH).

Recaudos del Inmueble:

1.- Fotocopia del Documento de Propiedad registrado y del Título Supletorio Registrado (en caso de existir).

2.- Fotocopia del Documento de Condominio o parcelamiento registrado.

3.- Original de la Opción de Compra-Venta. Antes de firmar este documento verificar con cuantos días a partir de su firma la aceptan.

4.- En caso que el inmueble objeto de garantía esté hipotecado se debe consignar borrador de Liberación de Hipoteca emitido por el actual Acreedor Hipotecario y consignar el Estado de Cuenta de la deuda.

5.- Permiso de Habitabilidad, si es una venta primaria.

6.- Si la procedencia del inmueble es de INAVI consignar renuncia original al derecho de readquirir el inmueble.

7.- Si sobre el inmueble se constituyó un Usufructo, consignar Carta original de renuncio o Acta de Defunción del (de los) Usufructuario(s), si es el caso.

8.- En caso que sobre el inmueble se vaya a constituir hipoteca de segundo grado deberán consignar la respectiva comunicación donde conste la aprobación y sus condiciones.

9.- Fotografías del inmueble.

10.- Original de la Certificación de Gravamen del Inmueble.

11.- Ficha o Cédula Catastral actualizada.

Recaudos exigidos en el momento de la Firma:

1.- R.I.F. original del (de los) Comprador(es) y Vendedor(es) como también de su(s Cónyuge(s).

2.- Planilla de Autoliquidación de Enajenación (Forma 33) cancelada.

3.- Original de la Solvencia del Derecho de Frente o Impuesto Inmobiliario a nombre del actual propietario.

4.- Original de la Solvencia de Agua.

Las oficinas RE/MAX y sus Corredores Asociados le ofrecen el mejor servicio y asesoría para la compra o venta exitosa de su inmueble. Contacte a la oficina RE/MAX de su preferencia en http://www.remax.com.ve/.

¡Nadie en el mundo vende más inmuebles que RE/MAX!

Gladys Chacín Lorenzo
Director RE/MAX Venezuela
E-mail: gladys@remax.com.ve


sábado, 25 de julio de 2009

Venda su Inmueble al mayor precio del mercado, con las menores molestias y la mayor rapidez

En este capítulo le ofreceremos varios tips para que su propiedad tenga mejores y mayores ventajas sobre las demás que compiten por la atención de los potenciales compradores.

1. La primera impresión es lo que cuenta: Una buena mano de pintura, jardín bien mantenido, entrada libre de obstáculos darán la bienvenida a los interesados. Los pequeños detalles harán más atractivo su inmueble para la venta.
2. Invertir pocas horas en futuros dividendos: La limpieza de las áreas, baños y cocina. Mantener habitaciones u oficinas ordenadas. Son aspectos importantes para mostrar que grato es su inmueble y transmitir que solo habría que hacerse pequeños trabajos para que luzca mejor.
3. Verifique interruptores y bombillos: Asegúrese de iluminar la entrada y las áreas principales. Un bombillo quemado no permite apreciar los espacios ni los detalles cuando se visita su inmueble en horas de poca iluminación natural. Destape las tuberías, elimine los pequeños botes de agua.
4. Piense en la seguridad del comprador: Haga que su inmueble sea lo menos riesgoso para el comprador, recogiendo juguetes, patines, cables de extensiones atravesados, etc. Además mantenga apagados radios y televisores o coloque música instrumental alegre a bajo volumen.
5. Hacer más espaciosos los closets y depósitos: Recuerde que los compradores además de buscar un lugar donde vivir o trabajar, buscan espacios apropiados para almacenar. Asegúrese que los closets, maletero y/o sótano estén limpios, libres de objetos innecesarios que hacen más pequeño el espacio. Esto también lo ayudará a preparar su mudanza y deshacerse de ropa, objetos, libros, archivos que no volverá a utilizar.
6. Abierto de día e iluminado de noche: Abra sus cortinas y/o persianas para que los compradores vean como es iluminado y claro su inmueble. Permita que el aire circule para ofrecer un olor fresco y limpio a los visitantes. Encienda todas las luces cuando muestre su inmueble en horas de poca luz natural. Esto ofrecerá un ambiente de bienvenida a los interesados.
7. Bañe sus mascotas: Los perros y los gatos son parte de la familia pero no son buenos acompañantes para mostrar su inmueble. Manténgalos limpios, sin olores y recluidos ya que muchos compradores temen ser atacados y no verán el inmueble con comodidad.
8. Relájese: Sea amable con los visitantes pero no trate de forzar la conversación ni influir en su intención de compra. No les ofrezca mobiliarios ni objetos en venta. Permítales ver su inmueble sin distracción.
9. No discuta: No se moleste por los comentarios que los interesados hagan de su inmueble. Recuérdese que usted se va a mudar y lo que desea es vender.
10. Manténgase al margen: No discuta el precio de venta ni la forma de pago con el potencial comprador. Darle una respuesta precipitada positiva o negativa podrá hacer que se arrepienta.

NO PIERDA LA VENTA DE SU INMUEBLE: Utilice a los profesionales inmobiliarios RE/MAX para la venta de su inmueble. Ellos estarán pendientes de los detalles que usted deba hacer para dar una mejor apariencia de su inmueble. Saben manejar las objeciones de los compradores enfatizando en los aspectos de valor de su inmueble. Negociarán el mejor precio y las mejores condiciones de pago. Además cuidarán de los aspectos legales y tributarios que deben cumplirse antes de llevarse a cabo la venta del inmueble.
¡Nadie en el mundo vende más inmuebles que RE/MAX! http://www.remax.com.ve/
Gladys Chacín Lorenzo
Director RE/MAX Venezuela
E-mail: gladys@remax.com.ve

(Parte 2) Factores que influyen en el precio de venta de un inmueble

En el capítulo anterior ofrecimos información para el propietario que desea vender un inmueble que es su hogar, sus consideraciones para establecer el precio de venta van más ligadas a sus sentimientos hacia ese inmueble, a las experiencias vividas allí, o las razones familiares que lo llevan a la venta. Ahora mencionaremos varios aspectos que influyen en el precio de venta de un inmueble que constituye una inversión para mejorar el patrimonio personal y/o familiar.

El propietario que desea vender un inmueble que adquirió por inversión es mucho más pragmático al establecer el precio de venta ya que no lo ligan al inmueble nexos sentimentales sino una visión más de negocio y de oportunidad en la venta. La visión de los propietarios en cada caso es diferente.

Consideraciones sobre el Precio de Venta para Propietarios Inversionistas:
Aceptan con más facilidad el precio de mercado del inmueble. Pueden esperar el mejor momento para venderlo o lo venden al precio de mercado para hacer otras inversiones.

Negocian mejores condiciones de pago versus una disminución del precio de venta para obtener más rápidamente la disponibilidad líquida del dinero de la venta porque han considerado la realización de otra inversión.

Aceptan sugerencias y comentarios sobre el estado físico del mismo y su influencia sobre el precio de venta. Evalúan realizar las mejoras y reparaciones si el costo de las mismas incrementa significativamente el precio de venta del inmueble.

Monitorean los cambios de uso urbanos que influyen positiva o negativamente sobre el precio del inmueble para tomar decisiones oportunas sobre el destino del inmueble.

Evalúan la rentabilidad del inmueble en el tiempo, tanto por la revalorización que haya tenido como por la renta que hayan percibido. Esto les permite tomar decisiones para decidir el momento para venderlo y establecer el precio de venta, que pudiese inclusive estar por debajo del precio de mercado pero la rentabilidad obtenida desde su adquisición refleja valores satisfactorios que superan el diferencial de precio de venta.

Invierten en inmuebles que sean atractivos para alquilarlos y obtener una renta por un tiempo determinado.

Realizan inversiones en inmuebles a largo plazo con visión de futuro sobre la tendencia al crecimiento y desarrollo de las ciudades.

Un ejemplo de toma de decisión para vender o no es:
Si la zona donde está ubicado el inmueble está dejando de ser residencial y tiende a ser comercial en algunos sectores de la misma, puede ser que el inmueble pierda su atractivo ya que la zona no es exclusivamente residencial y la tendencia del precio sea a la baja, pero si el inmueble también puede tener el cambio de uso de residencial a comercial y su ubicación en la zona es propicia para comercios y/o servicios el precio de venta tiende al alza.

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Gladys Chacín Lorenzo
Director RE/MAX Venezuela
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viernes, 24 de julio de 2009

(Parte 1) Factores que influyen en el precio de venta de un inmueble

Hay mucho aspectos que influyen en el precio de venta de un inmueble pero lo más importante es conocer que mueve a una persona a vender un inmueble. En esta ocasión, nos enfocaremos en los propietarios que desean vender el inmueble que ellos consideran su hogar y en el próximo capítulo tocaremos a los propietarios que desean vender un inmueble que constituyen una inversión para mejorar su patrimonio personal y/o familiar.

La visión de los propietarios en cada caso es diferente. El propietario que desea vender un inmueble que es su hogar tiene percepciones y argumentos para establecer el precio de venta que van más ligados a sus sentimientos hacia ese inmueble, a las experiencias vividas allí, o las razones familiares que lo llevan a la venta, por ejemplo adquirir un nuevo hogar porque la familia creció, porque desea mejorar el nivel familiar, porque desea darle una cantidad de dinero a sus hijos, porque representa la seguridad económica para sus años dorados y muchas otras razones de índole personal. El propietario que desea vender un inmueble que adquirió por inversión es mucho más pragmático al establecer el precio de venta ya que no lo ligan al inmueble nexos sentimentales sino una visión más de negocio y de oportunidad en la venta.

Consideraciones sobre el Precio de Venta para Vender "su Hogar":
Las personas nos referimos al inmueble donde vivimos como “nuestra casa” aun cuando el inmueble no sea una casa en sí. Por eso nos esforzamos en dotarlo de todas las comodidades y apariencia que nos ofrezca el confort y la prestancia que deseamos tener mientras vivimos allí. Muchas veces esa inversión extra no le da un valor superior al inmueble en el momento de venderlo ya que supera el estándar de los inmuebles iguales o similares en esa ubicación. Es decir el precio por el cual aspiramos vender nuestro inmueble está sobrevaluado. Las personas que tienen capacidad para comprar un inmueble en esa urbanización cuentan con otras opciones de inmuebles a un precio de venta acorde a la zona, que les aseguraría que si desearan venderlo al día siguiente alguien al igual que ellos lo compraría. Esto no sucedería si compraran un inmueble por encima del precio de la zona aunque el inmueble estuviese en excelentes condiciones físicas y contara con extras.

Los propietarios que llevan viviendo muchos años en un mismo inmueble no se percatan que la zona ha cambiado de uso, por ejemplo que ya no es una urbanización residencial sino que se mezclan viviendas y comercio, que la zona está desmejorada y no es tan exclusiva como hace unos años, que hay más trafico y “nuestra casa” está en una vía principal que dificulta el acceso seguro al inmueble. Todas estas variables influyen negativamente sobre el precio de venta del inmueble.

Otros propietarios han mantenido su inmueble en las mismas condiciones que lo compraron, sin hacerle ningún cambio o mejora que le permitiera mantener el valor de mercado de otros inmuebles en la misma zona. Por eso sus aspiraciones sobre el precio de venta no podrá establecerse en el precio promedio de la zona a menos que le realicen algunas actualizaciones (pisos, baños, etc.) que le den valor al inmueble.

Los propietarios que forman parte de un condominio deben esforzarse por mantener las condiciones físicas y de mantenimiento de todo el conjunto para que su apariencia no le reste valor al precio de venta de su inmueble. Igualmente todos los propietarios deberían ser más activos en las Asociaciones de Vecino, Juntas Comunales y otras organizaciones que velan por el mantenimiento y uso adecuado de las urbanizaciones residenciales ya que el entorno del inmueble afecta positiva o negativamente sobre el precio de venta.

Es importante evaluar “nuestra casa” objetivamente para darle el precio real de mercado y venderlo oportunamente, esto nos permitirá obtener de manera más inmediata el dinero de la venta y poder realizar otra inversión también a precio real de mercado, que el dinero no pierda valor en el tiempo por la inflación ya que el precio real del inmueble se mantendrá a lo largo del tiempo más el valor del dinero en nuestra economía está perdiendo capacidad de compra.

Las situaciones antes planteadas permitiran que los propietarios tomen algunas medidas que fortalezcan el precio en que se vendería su inmueble o que consideraran recomendaciones de porque el precio de venta de su inmueble no llegará nunca al precio aspirado y reconsideraran un precio inferior, en ambos casos evitarían que factores tales como inflación, devaluación, tiempo y oportunidad no lo afecten negativamente.

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Gladys Chacín Lorenzo
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domingo, 12 de julio de 2009

Más sobre Conocimientos Inmobiliarios que benefician al Propietario

Actualizado Mayo 2010

NUMERO DE CATASTRO: Es un número otorgado por la Alcaldía donde se ubica el inmueble, en el cual se indica el nombre del primer propietario, la dirección exacta y el valor estimado del precio del inmueble para el cálculo del pago del impuesto inmobiliario, anteriormente denominado “derecho de frente”. El documento que contiene el Número de Catastro es la “Ficha o Cédula Catastral”.

FICHA O CEDULA CATASTRAL: Es un documento emitido por la Alcaldía Municipal correspondiente, que contiene el número de catastro, los datos del registro del inmueble, nombre del propietario actual y anterior, dirección completa, área de terreno y construcción, zonificación, porcentaje de ubicación y la valoración o precio que dicho organismo establece sobre el inmueble para el cálculo del impuesto inmobiliario, anteriormente denominado “derecho de frente”.

La “Ficha o Cédula Catastral” es un requisito exigido por el Registro Inmobiliario para la venta del inmueble y debe actualizarse cada vez que el inmueble cambia de propietario. Consulte en la Alcaldía correspondiente los requisitos para actualizar este documento.

SABIA USTED QUE "Bienes Raíces" es el término correcto para referirse al sector inmobiliario, está compuesto por sólo dos (2) palabras y se refiere a los bienes fijos a la tierra.

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Director RE/MAX Venezuela
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Conocimientos Inmobiliarios que benefician al Propietario

ORGANICE SUS DOCUMENTOS
Los propietarios deben mantener un archivo con los originales de todos los documentos que se produzcan a partir que adquiera el bien inmueble y copia del documento de propiedad del anterior propietario si lo hubiera. Antes de comprar un inmueble que ya tiene un propietario deben solicitar en el Registro Subalterno correspondiente una Certificación de Gravamen de los últimos 20 años para determinar que el inmueble que van a adquirir está libre de cualquier medida judicial que impida su venta.

Tradición Legal: Son todos los documentos debidamente protocolizados ante el Registro Subalterno y/o Inmobiliario correspondiente que demuestran la titularidad de un bien inmueble, se inicia con el documento de compra venta en la primera adquisición del inmueble a través del ente constructor o con el Título Supletorio que debe ser obtenido ante un tribunal competente cuando se construye una vivienda particular sobre un terreno cumpliendo con las exigencias y normativas del organismo de Ingeniería Municipal de la Alcaldía donde se ubique el terreno y posteriormente registrado.

También forman parte de la “Tradición Legal” todas las afectaciones legales de las que el inmueble pueda ser objeto tales como:
a) Cambio de la Titularidad del inmueble por ventas posteriores.
b) Hipoteca o Gravamen que son compromisos adquiridos por el propietario tanto para completar el pago de adquisición del inmueble a través de un préstamo o cuando se pone en garantía el inmueble para una gestión de índole personal.
c) Liberación de Hipoteca o Gravamen es el documento donde una institución financiera o un tercero libera al inmueble de la restricción correspondiente de venta por el debido cumplimiento económico de lo acordado entre el propietario del inmueble y el ente financiero.
d) Prohibición de Enajenar es una medida judicial llevada a cabo por un tercero que impide la venta del inmueble hasta que se resuelva la situación presentada entre las partes, una vez resuelto el litigio se otorga la respectiva liberación de la medida judicial por un Tribunal la cual debe registrarse en el Registro Subalterno y/o Inmobiliario respectivo.
e) Separación de bienes de la comunidad conyugal adjudicando la titularidad del inmueble a uno de los novios, conyugues o ex conyugues.
f) Sucesiones por herencia, etc.

Los propietarios deben mantener un archivo con los originales de todos los documentos que se produzcan a partir que adquiera el inmueble y fotocopia de los documentos de propiedad que lo anteceden si los hubiera. Antes de adquirir un inmueble debe solicitar en el Registro Subalterno correspondiente una Certificación de Gravamen de los últimos 20 años para determinar que el inmueble a adquirir está libre de cualquier medida judicial que impida su venta.

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