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viernes, 30 de julio de 2010

Que debo hacer si quiero vender mi inmueble que está alquilado

En este capítulo RE/MAX desea orientar tanto al Propietario que desea vender un inmueble que está alquilado para que conozca y realice las acciones de Ley con el “Arrendatario o Inquilino” de dicho inmueble en virtud del “derecho de preferencia” que establece la Ley cuando existe una relación arrendaticia de 2 o más años, y también al “Arrendatario o Inquilino” para que conozca el procedimiento establecido en la Ley para estas situaciones y actúe oportunamente en caso que quisiese o no adquirir el inmueble. Es importante que ambas partes conozcan la Ley y sepan el alcance de la misma cuando se desee vender un inmueble alquilado.

La vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en la Gaceta Oficial No.36.845, el 07 de diciembre de 1999, en el Título VI “De La Preferencia Ofertiva y del Retracto Legal Arrendaticio”, Artículos 42 al 50 establece:

Título VI: De La Preferencia Ofertiva y del Retracto Legal Arrendaticio

Artículo 42.- La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

Artículo 43.- El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.

Artículo 44.- A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.
Parágrafo Único:
El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.

Artículo 45.- Transcurridos ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo anterior, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualquiera otra negociación que se pretendiere celebrar.

Artículo 46.- Cuando un tercero, sea persona natural o jurídica, haga el ofrecimiento de venta en nombre del propietario, deberá acreditar que se encuentra suficientemente autorizado para ello mediante documento auténtico, y determinar con precisión las condiciones establecidas por el propietario para la negociación.

Artículo 47.- El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.

Artículo 48.- El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes:
a) No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.
b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.

Artículo 49.- El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.

Artículo 50.- Para las situaciones no previstas en el presente Título, se aplicarán las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Civil.

Si usted desea vender o comprar un inmueble que está siendo habitado o utilizado por terceros: Consulte a un abogado especialista en Derecho Inmobiliario o Inquilinato antes de efectuar la transacción. Es importante revisar la situación contractual entre el propietario y el arrendatario. Existen diferentes aspectos que deben cuidarse para ambas partes, por ejemplo: derecho de preferencia, morosidad en los pagos, prórroga legal, existencia o no de un contrato, tipo de contrato y otras según sea el caso. Si usted va comprar en esas condiciones puede “heredar” situaciones que no había previsto. Si usted va a vender en esas condiciones puede cometer errores que desconocía. En ambos casos pueden ocasionarse problemas legales, gastos y alargarse el periodo de desocupación o de ocupación del inmueble. También puede consultar en la Oficina de Inquilinato del Municipio que le corresponda o en la Dirección General de Inquilinato adscrita al Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura donde le ofrecen asesoría legal gratuita.


Si está buscando resultados rápidos y efectivos las oficinas RE/MAX y sus Corredores Asociados le ofrecen el mejor servicio y asesoría para la compra o venta exitosa de su inmueble. Contacte a la oficina RE/MAX de su preferencia y descubra un nuevo Servicio Inmobiliario en: http://www.remax.com.ve/


Gladys Chacín Lorenzo
Director RE/MAX Venezuela
E-mail: gladys@remax.com.ve

domingo, 2 de mayo de 2010

Registro de Vivienda Principal

El Registro de Vivienda Principal es un beneficio que se otorga a toda persona natural, residente en el país, que es propietaria de un inmueble donde la persona reside o vive y conforma su vivienda u hogar permanente. Este inmueble debe ser inscrito en el SENIAT para que le otorguen el debido Registro.

El propietario puede tramitar directamente o autorizar a una persona para que inscriba dicho inmueble ante el SENIAT, presentado la planilla de “Registro de Vivienda Principal” correspondiente que es obtenida en las oficinas de dicho Organismo y acompañándola de los requisitos que se exigen (original y copia del documento de propiedad, original y copia del titulo supletorio si lo hubiera, copia de la cédula del propietario (s), RIF del propietario que indique la dirección del inmueble, recibo de un servicio publico del inmueble a nombre del propietario, carta de autorización si otra persona realiza el tramite, timbres fiscales, entre otros). Se recomienda obtener la planilla para recabar toda la información requerida y/o visitar la página web del SENIAT donde se amplia y detalla esta información (http://www.seniat.gob.ve/).

El Registro de Vivienda Principal exonera al propietario del pago del Impuesto Inmobiliario cuando desee vender su vivienda, que corresponde al 0,5 por ciento del valor de venta. Además, el monto que provenga de dicha operación no se incluirá dentro de los ingresos brutos de las personas naturales, con la condición que les haya servido de vivienda principal y que el contribuyente invierta, dentro de un plazo no mayor de dos (2) años, contados a partir de la enajenación o dentro del año precedente a ésta, la totalidad o parte del producto de la venta en otro inmueble que sustituya el bien vendido como vivienda principal y haya efectuado la inscripción del nuevo, salvo en el caso que los contribuyentes mayores de sesenta (60) años.


TIPS:
Las personas que deseen optar por un préstamo hipotecario de acuerdo a “Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda” deben presentar un documento Notariado donde certifiquen que no poseen otra vivienda principal ya que la tasa de interés preferencial del Deudor Hipotecario es para la adquisición de inmuebles que constituyan el lugar de residencia permanente del solicitante.
La planilla para Registrar un Inmueble como Vivienda Principal puede ser obtenida en la pagina web del SENIAT (www.seniat.gob.ve), en la sección de FORMULARIOS seleccionar Vivienda Principal, imprimir la planilla y llenarla a mano. Se debe colocar en la planilla el nombre del propietario y del cónyugue si lo hubiere, presentar copia de la cédula de identidad de ambos y la copia del acta de matrimonio solo en caso que aparezcan como solteros en la cédula. En caso que el inmueble pertenezca a una Sucesión se debe presentar el RIF de la Sucesión, la Declaración y Solvencia Sucesoral. En caso de divorcio, copia de sentencia de divorcio o carta de disolución de concubinato y copia de la liquidación de la comunidad conyugal debidamente registrada. La recepción de documentos es de acuerdo al último número de la cédula de identidad del propietario (Lunes: 1 y 6, Martes: 2 y 7, Miércoles: 3 y 8, Jueves: 4 y 9, Viernes: 5 y 0). Todos los documentos deben entregarse en una carpeta oficio marrón con ganchos.





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Gladys Chacín Lorenzo
Director RE/MAX Venezuela
E-mail: gladys@remax.com.ve






martes, 13 de abril de 2010

La Vivienda es un síntoma del bienestar que el país ofrece a sus ciudadanos

La Vivienda es el bien más preciado para todas las personas; representa el resguardo, la seguridad, la estabilidad, la pertenencia, el logro. La vivienda es el único bien que supera la barrera de lo material y se sitúa en un plano emocional cargado de sentimientos, recuerdos, anhelos y deseos de trascendencia percibiéndose casi como un bien inagotable ante el paso del tiempo.

En nuestro país la vivienda está contemplada como uno de los derechos humanos fundamentales establecidos en nuestra Constitución Nacional. Más la vivienda de o para los venezolanos no puede presentarse como algo utópico, idílico o al azar que puede ser un sueño para algunos y una realidad para otros. La certeza de tener vivienda cada vez que florezca un nuevo grupo familiar o que el desarrollo individual de cualquier persona aspire a cierto nivel de independencia para emprender su propia vida bajo su propio techo, debe ser la premisa de cualquier venezolano sin distingo ni discriminación de acuerdo a su condición social o a cualquier otro criterio que prevalezca para dar por hecho o no esta posibilidad.

La idea es aportar soluciones que reviertan el déficit presente de dos millones de viviendas que requiere nuestro país y lograrlo en un plazo mucho menor a los 10 años que han estimado en el futuro para lograrlo.

El problema de vivienda solo puede resolverse uniendo lo que llamaría los cuatro puntos cardinales inmobiliarios que hoy están totalmente desligados, fracturados y desvinculados. La alineación perfectible de estos puntos y la sincronizada participación de cada uno para beneficio de todos, resultaría en algo así como la célebre frase de “todos para uno y uno para todos” de los inseparables “Dartagnan y los 3 Mosqueteros”.

Estos puntos los defino de una manera fácil de comprender:
NORTE-Gobierno: Responsable de hacer realidad lo establecido en materia de vivienda para todos y cada uno de los venezolanos, organizando y supervisando la construcción de inmuebles de acuerdo a un plan nacional que incentive tanto al sector de la construcción como al sector financiero.
SUR-Sector Construcción: Diseñar y construir viviendas confortables y accesibles a cada segmento de la población, que cumplan con las normas técnicas y legales y propiciando el crecimiento y desarrollo de empresas afines.
ESTE-Individuo: Todas las personas deben tener acceso a una vivienda digna que le es ofrecida de acuerdo a sus posibilidades, por vía de adjudicación, subsidio o financiamiento con beneficios.
OESTE-Propiedad Privada: No es solamente un termino legal, sino que es el sentido de pertenencia, el nivel de valoración y de responsabilidad que la persona puede sentir al ser propietario de una vivienda; se va desarrollando de acuerdo a nivel de educación de la persona.

El Norte y el Sur Inmobiliario se necesitan y se complementan; el Gobierno dispone de los recursos económicos y el sector Construcción tiene la experiencia en esta materia. Si se logra la alineación perfectible del Norte-Gobierno y del Sur-Construcción, respetándose los roles de cada uno, ambos polos pueden poner en marcha un gran movimiento social productivo fruto de la generación de empleos directos e indirectos a nivel nacional y de crear nuevos centros de desarrollo en la geografía económica del país. El sector de la Construcción quizás no genere ingresos extraordinarios como los provenientes del sector petrolero pero es el único sector capaz de resolver el déficit habitacional y el desempleo a nivel nacional, ya que su industria no está localizada en ninguna región geográfica sino por lo contrario puede manar en cualquier recóndito lugar de nuestro maravilloso país.

En lo que respecta a los ejes inmobiliario Este-Individuo y Oeste-Propiedad Privada se irán vinculando en la medida que cada persona o grupo familiar tenga acceso a una vivienda digna; a medida que se eleve el nivel de educación del individuo también aumenta su nivel de compromiso tanto con la vivienda que le pertenece como con el entorno donde está situada; se desarrolla la identificación personal del individuo con la vivienda y la misma deja de ser más que un bien material un signo de seguridad familiar, que está íntimamente ligado con la superación personal y con el sentido de logro; además se genera un respeto hacia la vivienda del otro como respuesta hacia el respeto que el individuo exige hacia su propia vivienda.

La Vivienda es un síntoma del bienestar social que el país ofrece a sus ciudadanos y del desarrollo productivo que el país ha alcanzado para satisfacer ese derecho.

¡Nadie en el mundo vende más inmuebles que RE/MAX! http://www.remax.com.ve/


Gladys Chacín Lorenzo
Director RE/MAX Venezuela
E-mail: gladys@remax.com.ve

domingo, 21 de marzo de 2010

¿El Precio de mi Inmueble subió con la devaluación del cambio oficial?

Esta pregunta se la han formulado la mayoría de los Propietarios en Venezuela que tienen sus Inmuebles en Venta desde el pasado año 2009 o que lo empezaron a vender al inicio del año 2010, una vez que conocieron la devaluación del cambio oficial de Bs. 2,15 por dólar a Bs. 4,30 por dólar para productos, bienes y servicios no preferenciales. La respuesta a esta interrogante puede ser muy fácil de explicar pero no tan fácil de comprender. Esperamos que nuestras consideraciones puedan orientar a los Propietarios para que realicen una venta oportuna de su inmueble al mejor precio de mercado e igualmente adquieran un inmueble o realicen otra inversión en el mejor momento sin pérdida de tiempo ni falsas expectativas.

Consideraciones:
1.-
En la actualidad nacional, el precio de los inmuebles en Venezuela no fue afectado por la devaluación del cambio oficial sino que es afectado por la demanda que tenga el tipo de inmueble dentro de la oferta de inmuebles similares. Mientras más oferta de inmuebles similares a su inmueble exista la tendencia es a mantener el precio de venta o a bajar el precio de venta para poder competir con los inmuebles similares que tengan un precio igual o inferior a su inmueble.
2.- En los países donde se producen devaluaciones de la moneda sin tener un control de cambio, el bien inmueble es el activo que en poco tiempo puede absorber el porcentaje de la devaluación de la moneda y recuperar el valor histórico que tenía antes de la devaluación. Es por ésto que muchos Propietarios que no tienen una necesidad imperiosa de vender su inmueble pueden esperar para venderlo en el momento que el mercado se recupere de los efectos de la devaluación de la moneda en ese país. En este escenario no sólo el inmueble ajusta su precio sino que puede revalorizarse de acuerdo a la demanda por ese tipo de inmuebles.
3.- Si su inmueble estaba en venta durante algunos meses del año 2009 y no se vendió es poco probable que subiéndole el precio logre la venta del mismo en los próximos meses del 2010.
4.- En Venezuela, los Propietarios de inmuebles tienden a hacer equivalencias del precio de venta en base a otras referencias económicas que no se han modificado con respecto a la devaluación del cambio oficial. Por lo que no habría ningún indicador para aumentar el precio de venta de su inmueble.
5.- Los Propietarios de inmuebles deben conocer si los valores agregados que tiene su inmueble pueden ser o no elementos diferenciadores que incidan positivamente en el precio de venta del mismo. Por ejemplo ubicación, mantenimiento, mejoras tanto en el inmueble como en el condominio y/o urbanización donde se ubique. Muchas veces estos valores agregados sólo favorecen para que su inmueble sea el primero en venderse dentro de la gama de inmuebles similares que se ofrecen a igual precio. También los valores agregados de su inmueble permiten conseguir compradores que han visitado muchos inmuebles similares y hagan una oferta por el suyo que lo beneficie, por ejemplo en el plazo de recibir la totalidad del precio de venta. Es decir, compradores que puedan adquirir su inmueble pagándolo de contado o en un corto plazo para usted recibir la totalidad del precio de venta.


Recomendaciones:
1.-
Es importante que el Propietario haya determinado su deseo de vender su inmueble sin falsas aspiraciones de precio basadas en fórmulas mágicas o azares de conseguir un comprador que esté dispuesto a pagar el precio sobre valuado de su inmueble. Esta posición a la larga es desventajosa para el Propietario, perdiendo tiempo y oportunidades de venta que posiblemente no se repetirán tan fácilmente, ya que en la actualidad en la mayoría de las ciudades de Venezuela hay más oferta de inmuebles que compradores.
2.- Si su inmueble goza del privilegio de tener mucha demanda no caiga en el juego de querer aumentar el precio continuamente. Ofrézcalo al mejor precio de mercado; el comprador reconoce cuando un inmueble está en precio y no realizará ofertas alejadas del precio. Esto le permitirá realizar la venta oportunamente y emprender otras inversiones o negocios con ese dinero también oportunamente.
3.- Tenga al día toda la documentación que se requiere para la venta de su inmueble.
4.- Consulte con empresas inmobiliarias profesionales y responsables para que lo asesoren tanto en la estimación del precio de venta de su inmueble, revisión y actualización de documentos para su venta, promoción continua para atraer a los compradores apropiados, manejo de las ofertas y de la negociación bajo un criterio ganar-ganar tanto para usted como para el futuro comprador.

¡Nadie en el mundo vende más inmuebles que RE/MAX! http://www.remax.com.ve/



Gladys Chacín Lorenzo
Director RE/MAX Venezuela
E-mail: gladys@remax.com.ve

lunes, 18 de enero de 2010

Diferencia entre Opción de Compra y Promesa Bilateral de Compra Venta para adquirir un inmueble

En este capítulo RE/MAX solicitó información legal a la Abogado Amaloa Sánchez, especialista en Derecho Inmobiliario y Mercantil, para que nos explique sobre los documentos denominados “Opción de Compra” y “Promesa Bilateral de Compra Venta”, los cuales son utilizados para la adquisición de un inmueble en caso que la Venta no se realizase directamente en el Registro Inmobiliario, es decir sin necesidad de otro contrato previo.

Dra. Sánchez: La Opción de Compra y la Promesa Bilateral de Compra Venta son dos precontratos, que aunque tienen el mismo propósito de formalizar la venta de un inmueble, es importante distinguir que ambos precontratos tienen consecuencias diferentes.

Opción de Compra: La Opción de Compra normalmente se utiliza como instrumento para otorgar al optante (posible comprador), quien es el beneficiario de la opción, tiempo para decidir si le conviene o no adquirir el inmueble en compra, evitando que una tercera persona se le adelante y celebre un contrato definitivo.
Quien concede esa posibilidad al optante es el propietario del inmueble. Habitualmente se concede esa posibilidad mediante alguna contraprestación.
En todo caso el optante, durante el tiempo que se le concede en el contrato de Opción de Compra, puede decidir libremente acerca si le interesa o no celebrar el contrato definitivo. Si transcurre el tiempo establecido para el ejercicio de la Opción de Compra y esta no es ejercida por el optante el propietario queda en libertad para enajenar la cosa a un tercero.

Promesa Bilateral de Compra Venta
La Promesa Bilateral de Compra Venta asegura la celebración de un contrato a futuro que no puede celebrarse en el momento presente por diversos motivos, por ejemplo se requiere tiempo para tramitar un crédito, falta algún recaudo de los exigidos por la ley para su registro, etc.

Se trata de un contrato perfecto cuyo objeto es la celebración de un contrato futuro cuyo contenido se encuentra definido en el propio contrato de promesa de venta.
Nace, para las partes, la obligación de celebrar en un plazo de tiempo estipulado un contrato definitivo de compraventa. De allí la importancia de distinguir entre uno u otro.
Requisitos que deben contener ambos documentos:
1) Identificación completa de los contratantes o partes.
2) Identificación del inmueble según documento de propiedad y/o condominio. Esto incluye linderos, medidas, ubicación y demás especificaciones.
3) Datos de Registro del documento de propiedad y del documento de condominio (si fuese el caso).
4) Plazo de vencimiento.
5) Condiciones de pago (incluyendo si se va a solicitar crédito hipotecario).
6) Penalidades.
7) Domicilio de notificación de las partes.

Además de cualquier condición que deseen incluir los contratantes, no contraria a la ley y a las buenas costumbres.
¡Nadie en el mundo vende más inmuebles que RE/MAX ! http://www.remax.com.ve/
Gladys Chacín Lorenzo
Director RE/MAX Venezuela
E-mail: gladys@remax.com.ve
Dra. Amaloa Sánchez
Consultor Jurídico RE/MAX Brokers (Caracas)
E-mail: amaloasanchez@remax.com.ve