Nueva Normativa para las Opciones a Compra-Venta de Inmuebles

El día 22 de Febrero circuló la Gaceta Oficinal N° 40.115 con fecha 21 de Febrero de 2012, donde se establecen las normas referentes a la formulación e implantación de políticas que favorecen modalidades de pago y créditos accesibles para adquirir y mejorar viviendas.

El Artículo 1 señala que las cláusulas penales o penalidades excesivas establecidas en los contratos compra-venta sólo se aplicarán cuando "exista responsabilidad comprobada de alguna de las partes en el retardo de la protocolización del respectivo documento de propiedad".

El texto señala además que "en ningún caso se considerará responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero en la relación".

La normativa tendrá aplicación en todo el mercado inmobiliario destinado a la vivienda y hábitat. La norma establece, además, que en los contratos de opción a compra u oferta de venta para adquisición de vivienda principal se considerarán cláusulas excesivas o exorbitantes "aquellas que prevean la retención, pérdida o disposición de más de 10% del monto otorgado por el adquiriente de vivienda".

 

Agrega que tampoco podrá aplicársele al oferente de la vivienda una penalidad que exceda por un porcentaje superior a ese 10% " y sólo será exigible en ambos casos cuando medie responsabilidad comprobada por alguna de las partes en el retardo de la protocolización del documento definitivo de venta". Sólo cuando existe responsabilidad de algunas de las partes se podrá rescindir del contrato de manera unilateral con las indemnizaciones a que hubiere lugar, dentro de los parámetros legales correspondientes.

 

"A partir de la entrada en vigencia de la Resolución sólo se podrá aumentar el precio, ejecutar cláusulas penales o ejercer cualquier otra medida que pueda conllevar la pérdida de la adquisición de vivienda o el desembolso excesivo de dinero a los adquirientes cuando el retardo de la protocolización del crédito hipotecario sea imputable a su persona", señala el texto legal.

 

En la Gaceta se señala también que los vendedores de inmuebles "se abstendrán de colocar estipulaciones en los contratos de opción a compra, oferta de venta o cualquier otro tipo que tenga como finalidad la adquisición de una vivienda principal, que permitan su terminación unilateral o prevean la posibilidad para ellos de inhibirse a protocolizar las ventas de inmuebles que hayan pactado con los sujetos del sistema, salvo que haya incumplimiento de parte de los compradores de lo dispuesto en los contratos suscritos".

El Banavih remitirá a las instituciones financieras los modelos de documentos de opción a compra que deben suscribir los usuarios del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat para poder acceder a créditos hipotecarios con recursos del Fondo de Ahorro Habitacional para la Vivienda.

 

Recomendamos consultar con un abogado especialista en el área inmobiliaria todo lo referente a los documentos legales que se requieran en una transacción de compra-venta de un inmueble.

Carolina Chacín Lorenzo

Director RE/MAX Venezuela

 

Diferencia entre Opción de Compra y Promesa Bilateral de Compra Venta para adquirir un inmueble

En este capítulo RE/MAX solicitó información legal a la Abogado Amaloa Sánchez, especialista en Derecho Inmobiliario y Mercantil, para que nos explique sobre los documentos denominados “Opción de Compra” y “Promesa Bilateral de Compra Venta”, los cuales son utilizados para la adquisición de un inmueble en caso que la Venta no se realizase directamente en el Registro Inmobiliario, es decir sin necesidad de otro contrato previo.

Dra. Sánchez: La Opción de Compra y la Promesa Bilateral de Compra Venta son dos precontratos, que aunque tienen el mismo propósito de formalizar la venta de un inmueble, es importante distinguir que ambos precontratos tienen consecuencias diferentes.

Opción de Compra: La Opción de Compra normalmente se utiliza como instrumento para otorgar al optante (posible comprador), quien es el beneficiario de la opción, tiempo para decidir si le conviene o no adquirir el inmueble en compra, evitando que una tercera persona se le adelante y celebre un contrato definitivo.
• Quien concede esa posibilidad al optante es el propietario del inmueble. Habitualmente se concede esa posibilidad mediante alguna contraprestación.
• En todo caso el optante, durante el tiempo que se le concede en el contrato de Opción de Compra, puede decidir libremente acerca si le interesa o no celebrar el contrato definitivo. Si transcurre el tiempo establecido para el ejercicio de la Opción de Compra y esta no es ejercida por el optante el propietario queda en libertad para enajenar la cosa a un tercero.

Promesa Bilateral de Compra Venta
La Promesa Bilateral de Compra Venta asegura la celebración de un contrato a futuro que no puede celebrarse en el momento presente por diversos motivos, por ejemplo se requiere tiempo para tramitar un crédito, falta algún recaudo de los exigidos por la ley para su registro, etc.

• Se trata de un contrato perfecto cuyo objeto es la celebración de un contrato futuro cuyo contenido se encuentra definido en el propio contrato de promesa de venta.
• Nace, para las partes, la obligación de celebrar en un plazo de tiempo estipulado un contrato definitivo de compraventa. De allí la importancia de distinguir entre uno u otro.
Requisitos que deben contener ambos documentos:
1) Identificación completa de los contratantes o partes.
2) Identificación del inmueble según documento de propiedad y/o condominio. Esto incluye linderos, medidas, ubicación y demás especificaciones.
3) Datos de Registro del documento de propiedad y del documento de condominio (si fuese el caso).
4) Plazo de vencimiento.
5) Condiciones de pago (incluyendo si se va a solicitar crédito hipotecario).
6) Penalidades.
7) Domicilio de notificación de las partes.

Además de cualquier condición que deseen incluir los contratantes, no contraria a la ley y a las buenas costumbres.
¡Nadie en el mundo vende más inmuebles que RE/MAX ! http://www.remax.com.ve/
Gladys Chacín Lorenzo
Director RE/MAX Venezuela
E-mail: gladys@remax.com.ve
Dra. Amaloa Sánchez
Consultor Jurídico RE/MAX Brokers (Caracas)
E-mail: amaloasanchez@remax.com.ve