Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial

En Gaceta Oficial N° 40.418, con fecha 23 de mayo de 2014, se oficializa la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual fue promulgada por el presidente Nicolás Maduro el jueves 22 de mayo de 2014, vía Ley Habilitante. 

En esta Ley se establecen los siguientes aspectos:

a)              Deberes y Derechos de la Relación Arrendaticia.

b)             Garantías de las Obligaciones.

c)              Los Contratos.

d)             Cánones, Pagos y Fijación.

e)              Sobrealquileres y Gastos de Condominio.

f)               Preferencia Ofertiva y Retracto Legal Arrendaticio.

g)              Desalojos y Prohibiciones.

h)             Procedimiento Judicial.

i)                Sanciones.

j)                Disposiciones Transitorias.

En referencia a la fijación del canon de arrendamiento, la ley establece tres fórmulas para fijarlos:

 

1.      Canon de Arrendamiento fijo base (CAF) según la cual se toma como base el valor actualizado del Inmueble (VI), dividido entre 12 meses y entre el área arrendable (M²A), obteniendo el canon por metro cuadrado; luego se multiplica este valor por el área a arrendar (M²a) y por el porcentaje de rentabilidad (%RA), establecido en 12% para el primer año de la relación arrendaticia. Cuando se trate de Centros Comerciales y/o Locales Comerciales completamente nuevos, el porcentaje de rentabilidad anual (%RA) establecido podrá ser como máximo 20% sólo para el primer año.

CAF = (VI/12/M²A) * M²a * %RA

CAF: Valor del canon de arrendamiento fijo mensual

VI: Valor del inmueble al momento de la transacción; se determinará mediante avalúo realizado según el método de costo de reposición. Le corresponde al SUNDEE supervisar y acordar la metodología de avalúo a aplicar.

M²A: Metros cuadrados arrendable

M²a: Metros cuadrados a arrendar

%RA: Porcentaje de rentabilidad anual

2.      Canon de Arrendamiento variable (CAV) con base en porcentaje de ventas: Se establecerá como referencia el Monto Bruto de Ventas (MBV) por el arrendatario, expresadas en la Declaración Regular del Impuesto al Valor Agregado (IVA) correspondiente al mes inmediatamente anterior. Si hubiere una Declaración Sustitutiva, el porcentaje del monto allí reflejado será sumado al porcentaje de ventas del mes siguiente. El porcentaje a aplicar sobre el monto de ventas realizadas será definido por las partes y oscilará entre el 1% y 8%, quedando ésto claramente establecido en el respectivo contrato. Para casos de operaciones comerciales cuya actividad principal sea entretenimiento, las partes podrán convenir porcentajes entre 8% y 15%.

3.      Canon de Arrendamiento mixto (CAM) compuesto por porción fija más porcentaje de Ventas: La porción fija en ningún caso será superior al 50% de lo que corresponde a un canon de arrendamiento fijo, según lo establecido en el numeral 1. El % de ventas en ningún caso será superior a 8%, según lo establecido en el numeral 2. Cuando el porcentaje de ventas supere el doble de la porción fija, el canon mensual será el que resulte de aplicar lo establecido en el numeral 2, suprimiéndose la porción fija, quedando todo esto claramente establecido en el respectivo contrato.

En caso de no poder acordar arrendatarios y arrendadores conjuntamente el canon o de tener dudas en cuanto a su cálculo, deberán solicitar a la SUNDEE (Superintendencia Nacional de Defensa de Derechos Socio Económicos) su determinación.

El Decreto-Ley también establece los procedimientos y normas para elaborar los contratos de arrendamientos y obliga a la SUNDEE a dirimir en casos de "dudas o controversias" entre las partes.

La norma, además, prohíbe expresamente cobrar cánones de arrendamientos que no sean calculados según los métodos establecidos por este instrumento.

Entre otras prohibiciones establecidas por la Ley figuran: cánones de arrendamiento en moneda extranjera, cobros de activos intangibles como relaciones de reputación, el subarrendamiento (salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo), el ajuste del cobro del alquiler durante la vigencia del contrato.

También se prohíbe el cobro de multas por parte del arrendador por la no apertura del local comercial, por incumplimiento en el horario de apertura y cierre, por incumplimiento de imposiciones en el arreglo de fachadas y vitrinas y demás normas de convivencia, salvo que hayan sido establecidas de común acuerdo.

 

El Decreto-Ley fija multas entre 500 a 2.500 Unidades Tributarias a propietarios administradores, arrendadores o arrendatarios que incumplan con las estipulaciones de la norma.

Entre las disposiciones transitorias fijadas en la Ley figura que "todos los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor de este Decreto-Ley, deberán ser adecuados en un lapso no mayor a seis meses a lo establecido en este Decreto-Ley"; y obliga a adecuar en bolívares automáticamente los contratos de arrendamientos pactados en moneda extranjera antes de la entrada en vigencia de esta Ley. 

Les recomendamos descargar de internet esta Gaceta y los invitamos a leer la misma con detenimiento a fin de asesorar a sus Clientes y apegarnos en nuestra gestión inmobiliaria como intermediarios a todo lo establecido en esta Ley.

 

http://www.tsj.gov.ve/gaceta/mayo/2352014/2352014-3985.pdf

 

 

Carolina Chacín Lorenzo

Director

RE/MAX Venezuela

 

En Gaceta el valor del metro cuadrado para regular alquileres

Artículo publicado en lapatilla.com el noviembre 21, 2012 1:07 pm
(http://www.lapatilla.com/site/2012/11/21/en-gaceta-el-valor-del-metro-cuadrado-para-regular-alquileres/)

El Ministerio de Vivienda y Hábitat estableció el valor de reposición o de construcción en bolívares por metro cuadrado de las viviendas en alquiler, que será utilizado por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (Sunavi) para el cálculo del justo valor de los inmuebles, a fin de determinar los cánones de arrendamiento y el precio de venta de las casas a los inquilinos, reseña Avn.

Lo anterior quedó establecido en la resolución número 203, publicada en la Gaceta Oficial número 40.054, de fecha 20 de noviembre de 2012, la cual circuló este miércoles.

Este valor de reposición, que no es más que cuánto costaría construir el inmueble en la actualidad, es uno de los elementos de la fórmula contenida en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, promulgada en noviembre de 2011, para precisar el valor del inmueble.

La resolución del despacho de Vivienda y Hábitat establece una tabla en la que los inspectores de la Sunavi obtendrán puntajes para determinar el valor de la construcción, de acuerdo con los aspectos constructivos: estructura, paredes, techo, piso, instalaciones sanitarias, eléctricas y mecánicas; agua potable y servidas; puertas y ventanas, etc.

Tras la inspección, se obtendrá un puntaje para los inmuebles, que remite a seis tablas más contenidas en la resolución, según el tipo de vivienda (multifamiliar o unifamiliar), su sistema constructivo (aporticado o túnel) y número de pisos del inmueble.

En esas tablas están contenidos los valores de construcción, los cuales van desde 1.900 hasta 8.430 bolívares por metro cuadrado, según el puntaje que se obtenga en la inspección de las viviendas. Estos montos tendrán vigencia hasta el 31 de diciembre de 2013.

Esta metodología de cálculo del valor de reposición fue definido por el ministerio tras sostener debates con los movimientos de inquilinos, los cuales fueron, además, los principales impulsores de la ley, la primera nacida por iniciativa popular en Venezuela.

El procedimiento

El valor del inmueble será establecido por la Sunavi con base en las tablas publicadas este miércoles por el Ministerio de Vivienda. La fórmula para alcanzar el costo del inmueble incluye el valor de reposición o de la construcción, las dimensiones, la depreciación (medida en porcentaje según la vida útil del inmueble, su uso, calidad, mantenimiento y conservación), la vulnerabilidad sísmica y la región geográfica.

El valor de reposición “estará en concordancia con las políticas nacionales que garanticen un costo real, según las regulaciones que el Estado establezca, contrarrestando la especulación económica y garantizando el pleno derecho a la vivienda de toda la población”, expresa el artículo 74 de la ley.
Una vez definido el valor del inmueble, el canon se obtiene multiplicándolo por el porcentaje de rentabilidad anual y dividiéndolo entre los doce meses del año. El reglamento de la ley, aprobado el 12 de noviembre de 2011 por el Ejecutivo Nacional, establece que si es un multiarrendador (tiene tres o más viviendas alquiladas), la rentabilidad anual será de 3%, mientras que si es un pequeño arrendador, será de 5%.

Además, esta fórmula sirve para precisar el precio de venta de los inmuebles bajo la figura de la preferencia ofertiva, es decir la prioridad del inquilino de comprar la casa que habita como arrendatario en caso de que el propietario decida venderla.

Más temprano

El ministerio para Vivienda y Hábitat publicó, en Gaceta Oficial número 40.054, una resolución mediante la cual se establece una tabla de valor de construcción por tipologías de viviendas unifamiliares y multifamiliares en arrendamiento, que será utilizada para el cálculo del valor establecido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

Leonardo Bobbio /El Nacional

Según queda expresado en el texto oficial, las normas contenidas en la resolución son de cumplimiento obligatorio para todas las personas objeto de regulación y control por parte de la ley.
El ministerio oficializó que se aplicará una tabla de inspección para viviendas unifamiliares o multifamiliares, a los efectos de obtener puntajes para determinar el valor de la construcción.
En los casos en que los arrendatarios adquieran la propiedad de un inmueble y pretendan venderlo, están obligados, según expresa la resolución, a hacerlo bajo los mismos métodos de cálculo.
La Superintendecia Nacional de Arrendamientos de Vivienda queda como responsable de la correcta aplicación de la resolución.