Nueva Normativa para las Opciones a Compra-Venta de Inmuebles

El día 22 de Febrero circuló la Gaceta Oficinal N° 40.115 con fecha 21 de Febrero de 2012, donde se establecen las normas referentes a la formulación e implantación de políticas que favorecen modalidades de pago y créditos accesibles para adquirir y mejorar viviendas.

El Artículo 1 señala que las cláusulas penales o penalidades excesivas establecidas en los contratos compra-venta sólo se aplicarán cuando "exista responsabilidad comprobada de alguna de las partes en el retardo de la protocolización del respectivo documento de propiedad".

El texto señala además que "en ningún caso se considerará responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero en la relación".

La normativa tendrá aplicación en todo el mercado inmobiliario destinado a la vivienda y hábitat. La norma establece, además, que en los contratos de opción a compra u oferta de venta para adquisición de vivienda principal se considerarán cláusulas excesivas o exorbitantes "aquellas que prevean la retención, pérdida o disposición de más de 10% del monto otorgado por el adquiriente de vivienda".

 

Agrega que tampoco podrá aplicársele al oferente de la vivienda una penalidad que exceda por un porcentaje superior a ese 10% " y sólo será exigible en ambos casos cuando medie responsabilidad comprobada por alguna de las partes en el retardo de la protocolización del documento definitivo de venta". Sólo cuando existe responsabilidad de algunas de las partes se podrá rescindir del contrato de manera unilateral con las indemnizaciones a que hubiere lugar, dentro de los parámetros legales correspondientes.

 

"A partir de la entrada en vigencia de la Resolución sólo se podrá aumentar el precio, ejecutar cláusulas penales o ejercer cualquier otra medida que pueda conllevar la pérdida de la adquisición de vivienda o el desembolso excesivo de dinero a los adquirientes cuando el retardo de la protocolización del crédito hipotecario sea imputable a su persona", señala el texto legal.

 

En la Gaceta se señala también que los vendedores de inmuebles "se abstendrán de colocar estipulaciones en los contratos de opción a compra, oferta de venta o cualquier otro tipo que tenga como finalidad la adquisición de una vivienda principal, que permitan su terminación unilateral o prevean la posibilidad para ellos de inhibirse a protocolizar las ventas de inmuebles que hayan pactado con los sujetos del sistema, salvo que haya incumplimiento de parte de los compradores de lo dispuesto en los contratos suscritos".

El Banavih remitirá a las instituciones financieras los modelos de documentos de opción a compra que deben suscribir los usuarios del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat para poder acceder a créditos hipotecarios con recursos del Fondo de Ahorro Habitacional para la Vivienda.

 

Recomendamos consultar con un abogado especialista en el área inmobiliaria todo lo referente a los documentos legales que se requieran en una transacción de compra-venta de un inmueble.

Carolina Chacín Lorenzo

Director RE/MAX Venezuela

 

En Gaceta el valor del metro cuadrado para regular alquileres

Artículo publicado en lapatilla.com el noviembre 21, 2012 1:07 pm
(http://www.lapatilla.com/site/2012/11/21/en-gaceta-el-valor-del-metro-cuadrado-para-regular-alquileres/)

El Ministerio de Vivienda y Hábitat estableció el valor de reposición o de construcción en bolívares por metro cuadrado de las viviendas en alquiler, que será utilizado por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (Sunavi) para el cálculo del justo valor de los inmuebles, a fin de determinar los cánones de arrendamiento y el precio de venta de las casas a los inquilinos, reseña Avn.

Lo anterior quedó establecido en la resolución número 203, publicada en la Gaceta Oficial número 40.054, de fecha 20 de noviembre de 2012, la cual circuló este miércoles.

Este valor de reposición, que no es más que cuánto costaría construir el inmueble en la actualidad, es uno de los elementos de la fórmula contenida en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, promulgada en noviembre de 2011, para precisar el valor del inmueble.

La resolución del despacho de Vivienda y Hábitat establece una tabla en la que los inspectores de la Sunavi obtendrán puntajes para determinar el valor de la construcción, de acuerdo con los aspectos constructivos: estructura, paredes, techo, piso, instalaciones sanitarias, eléctricas y mecánicas; agua potable y servidas; puertas y ventanas, etc.

Tras la inspección, se obtendrá un puntaje para los inmuebles, que remite a seis tablas más contenidas en la resolución, según el tipo de vivienda (multifamiliar o unifamiliar), su sistema constructivo (aporticado o túnel) y número de pisos del inmueble.

En esas tablas están contenidos los valores de construcción, los cuales van desde 1.900 hasta 8.430 bolívares por metro cuadrado, según el puntaje que se obtenga en la inspección de las viviendas. Estos montos tendrán vigencia hasta el 31 de diciembre de 2013.

Esta metodología de cálculo del valor de reposición fue definido por el ministerio tras sostener debates con los movimientos de inquilinos, los cuales fueron, además, los principales impulsores de la ley, la primera nacida por iniciativa popular en Venezuela.

El procedimiento

El valor del inmueble será establecido por la Sunavi con base en las tablas publicadas este miércoles por el Ministerio de Vivienda. La fórmula para alcanzar el costo del inmueble incluye el valor de reposición o de la construcción, las dimensiones, la depreciación (medida en porcentaje según la vida útil del inmueble, su uso, calidad, mantenimiento y conservación), la vulnerabilidad sísmica y la región geográfica.

El valor de reposición “estará en concordancia con las políticas nacionales que garanticen un costo real, según las regulaciones que el Estado establezca, contrarrestando la especulación económica y garantizando el pleno derecho a la vivienda de toda la población”, expresa el artículo 74 de la ley.
Una vez definido el valor del inmueble, el canon se obtiene multiplicándolo por el porcentaje de rentabilidad anual y dividiéndolo entre los doce meses del año. El reglamento de la ley, aprobado el 12 de noviembre de 2011 por el Ejecutivo Nacional, establece que si es un multiarrendador (tiene tres o más viviendas alquiladas), la rentabilidad anual será de 3%, mientras que si es un pequeño arrendador, será de 5%.

Además, esta fórmula sirve para precisar el precio de venta de los inmuebles bajo la figura de la preferencia ofertiva, es decir la prioridad del inquilino de comprar la casa que habita como arrendatario en caso de que el propietario decida venderla.

Más temprano

El ministerio para Vivienda y Hábitat publicó, en Gaceta Oficial número 40.054, una resolución mediante la cual se establece una tabla de valor de construcción por tipologías de viviendas unifamiliares y multifamiliares en arrendamiento, que será utilizada para el cálculo del valor establecido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

Leonardo Bobbio /El Nacional

Según queda expresado en el texto oficial, las normas contenidas en la resolución son de cumplimiento obligatorio para todas las personas objeto de regulación y control por parte de la ley.
El ministerio oficializó que se aplicará una tabla de inspección para viviendas unifamiliares o multifamiliares, a los efectos de obtener puntajes para determinar el valor de la construcción.
En los casos en que los arrendatarios adquieran la propiedad de un inmueble y pretendan venderlo, están obligados, según expresa la resolución, a hacerlo bajo los mismos métodos de cálculo.
La Superintendecia Nacional de Arrendamientos de Vivienda queda como responsable de la correcta aplicación de la resolución.

Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas

La nueva Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas fue sancionada el 10 de noviembre del 2011, publicada en la Gaceta Oficial Extraordinaria 6053 el 12 de Noviembre del 2011 y su reglamento (decreto N° 8.587) fue publicado el 14 de Noviembre del 2011 en la Gaceta Oficial 39.799. Dicha Ley deroga el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario del 7/12/1999.

El objeto de esta Ley es establecer el régimen jurídico aplicable al arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, habitación y pensión ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes.

Las Excepciones:

Terrenos urbanos y suburbanos no edificados.
Las fincas rurales.
Los fondos de comercio.
Hoteles.
Moteles.
Hosterías.
Paradores turísticos.
Los destinados a temporadas vacacionales o recreacionales.
Alojamientos turísticos.
Los cuales estén sujetos a régimen especiales, siempre que acrediten su registro ante la autoridad competente.
Los destinados a funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales de enseñanza y otras distintas.

En este link pueden leer todo el contenido de esta Ley: http://www.asambleanacional.gob.ve/index.php?option=com_leyesficha&hidId=detalleley&Itemid=213&idley=845&lang=es

Aqui les ofrecemos algunos de sus artículos:

Carácter estratégico y de interés público

Artículo 2. La presente Ley es de carácter estratégico, en el marco de la garantía integral y efectiva del derecho a la vivienda adecuada y un hábitat digno, y se declara de interés público general, social y colectivo toda materia relacionada con los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, pensión, habitación o residencia; a tal efecto, el Ejecutivo Nacional tomará en esta materia las medidas que permitan desarrollar las bases y mecanismos que garanticen a todas las familias, ciudadanos y ciudadanas, el goce del derecho humano a una vivienda y hábitat en condiciones dignas que humanice las relaciones familiares, vecinales, comunitarias y sociales de acuerdo a la Constitución de la República y la ley.

Promoción y estímulo del arrendamiento
socialmente responsable

De los anuncios en prensa

Artículo 14. Quedan prohibidos los avisos o anuncios de prensa, o de cualquier otro medio de publicidad, en los cuales:

1. Se exija como condición para el arrendamiento o subarrendamiento de viviendas, la circunstancia de no tener niños, niñas o adolescentes, de estar en estado de gestación, la de ser extranjero o extranjera el arrendatario, arrendataria, subarrendatario o subarrendataria, así como establecer discriminación por: orientación sexual, identidad de género, edad, origen étnico, preferencia política y religiosa, condición económica, estado civil, clase social, profesión o condición social, y en otros casos de vulnerabilidad o marginación, discapacidad, enfermedades terminales, entre otras.

2. Quienes solicitaren viviendas, expresen los señalamientos indicados en el numeral que antecede.

3. Su texto contenga expresiones que violen o inciten a la infracción de las disposiciones legales sobre la materia.

En la publicidad relativa a aquellas urbanizaciones, edificios, condominios, conjuntos residenciales y otros, construidos y diseñados especialmente con la finalidad de destinarlos al arrendamiento para personas de avanzada edad, o que necesiten de un ambiente de gran tranquilidad y sosiego, podrá señalarse esta circunstancia; el incumplimiento del presente artículo por parte del arrendador dará origen a la imposición de sanciones de conformidad con la presente Ley.

De la exhibición de los inmuebles

Artículo 15. Se prohíbe el cobro de sumas de dinero por sólo exhibir o mostrar inmuebles en oferta para el arrendamiento. La comisión por arrendar el inmueble deberá ser imputada al arrendador. El incumplimiento de este artículo será sancionado conforme a la presente Ley.

De las atribuciones

Artículo 20. Corresponde a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, ejercer la regulación, administración, supervisión, inspección, control y sanción por parte del Estado a los arrendadores, arrendatarios o arrendatarias, en cuanto al cumplimiento de las obligaciones establecidas en esta Ley.

Teniendo las siguientes atribuciones a su cargo:

1. Velar por el cumplimiento de los deberes, derechos y garantías contenidos en la presente Ley.

2. Diseñar, implementar y evaluar los mecanismos de aplicación, control y seguimiento de la presente Ley.

3. Fijar el canon de arrendamiento de los inmuebles regulados por la presente Ley.

4. Realizar, a solicitud de parte o de oficio, los procedimientos administrativoscontenidos en la presente Ley.

5. Requerir a las personas y entidades sometidas a la regulación y control de la Superintendencia, cuando fuere necesario y dentro del límite de las funciones que le confiere la ley, los datos o documentos sobre sus cualidades y la relación arrendaticia, así como certificar la colaboración o no, por parte del sujeto investigado.

6. Realizar la inspección y fiscalización de los inmuebles y personas sujetas a la presente Ley, a los fines de la aplicación de la misma.

7. Efectuar los procedimientos para la determinación de ilícitos sancionados por la presente Ley, así como el incumplimiento de los deberes y derechos en ella establecidos.

8. Imponer las sanciones y determinar las indemnizaciones a que hubiere lugar, de conformidad con lo establecido en la presente Ley.

9. Proveer, en coordinación con las direcciones correspondientes del Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, de refugio o vivienda, transitoria o definitiva, al sujeto afectado por el desalojo y su grupo familiar, si éste comprobare que no tiene lugar donde habitar.

10.Diseñar y ejecutar la política de información y formación en materia de arrendamiento de vivienda, de los servidores públicos y servidoras públicas, así como de la ciudadanía en general.

11.Proveer al Ejecutivo Nacional de la información y recomendaciones necesarias en esta materia, para la definición de los planes nacionales en materia de vivienda y hábitat como un sistema integrado.

12.Generar, en conjunto con las organizaciones sociales creadas para la protección de los derechos de los arrendatarios y arrendatarias, políticas públicas que permitan fomentar el acceso a una vivienda adecuada, segura, cómoda, con servicios básicos esenciales que incluya un hábitat que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias.

13.Crear el Registro Nacional de Arrendamiento de Viviendas, establecer su normativa, administrarlo y ejercer las funciones de seguimiento y control sobre éste; partiendo de un Registro Nacional de Relaciones Arrendaticias, de actualización permanente.

14.Solicitar a los sujetos de la presente Ley, la información que estime pertinente a los fines del ejercicio de sus competencias y, en especial, de las atribuciones de control y fiscalización que le han sido otorgadas por esta Ley.

15.Revisar y controlar los contratos de arrendamiento destinados a vivienda, estableciendo en el registro nacional una base de datos de contratos de arrendamiento.

16.Realizar inspecciones en las viviendas que estén destinadas al uso del arrendamiento, a fin de validar su estado de conservación en el mantenimiento primario y preventivo, además de corroborar el fiel cumplimiento de lo establecido en la presente Ley.

17.Las demás atribuciones que le sean propias, de conformidad con lo establecido en esta Ley.

De la revisión previa del contrato de arrendamiento

Artículo 21. La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, como órgano de control y revisión, debe verificar que los contratos escritos cumplan con todos los parámetros establecidos en esta Ley. Especialmente en lo que se refiere a las condiciones del arrendamiento y el canon, que debe ser calculado por los métodos contenidos en la presente Ley.

Obligación de los arrendadores

Artículo 22. Los arrendadores deberán remitir a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, los datos que sean requeridos a los efectos del

Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

Inclusión de los arrendatarios y arrendatarias

Artículo 23. Los arrendatarios y arrendatarias tendrán derecho a solicitar la inclusión en el Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, de sus respectivos contratos, dando cuenta por escrito al arrendador de los datos remitidos.

Irrenunciabilidad de los derechos

Artículo 32. Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios y arrendatarias, son irrenunciables; será nula toda la acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos; a tal efecto, todo acto dictado en ejercicio del Poder Público que viole o menoscabe los derechos garantizados en la presente Ley, es nulo y los servidores públicos y servidoras públicas que lo ordenen o ejecuten incurren en responsabilidad penal, civil, administrativa, según los casos, sin que le sirvan de excusa órdenes superiores.

Condiciones del inmueble

Artículo 33. Los arrendadores de inmuebles destinados al arrendamiento, están en la obligación de tenerlos en buen estado de mantenimiento y conservación. A estos efectos, deberán coordinar con las juntas de condominio o administradoras, para que se contraten a personas especializadas en el servicio de mantenimiento de ascensores, montacargas, incineradores, ductos de basura, tanques de agua, equipos hidroneumáticos, sistema eléctrico, disposiciones pertinentes en lo relativo a pintura y exigencias sanitarias de inmuebles. Todo ello sin perjuicio de las estipulaciones que al respecto establezcan las partes. Los derechos y obligaciones derivadas del incumplimiento de esta disposición, se regirán de conformidad con lo establecido en el Código Civil y demás leyes u ordenanzas aplicables.

Entrega del inmueble

Artículo 34. Es un deber de los arrendadores entregar al arrendatario o arrendataria el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicios, seguridad y sanidad, así como poner a su disposición los servicios, cosas o usos conexos y los adicionales, en la fecha convenida o en el momento de la celebración del contrato.

Mantenimiento de los servicios

Artículo 35. Es una obligación de los arrendadores preservar el buen estado de los inmuebles, los servicios básicos, áreas comunes y adicionales, según lo convenido en el contrato, para lo cual deberá coordinar con la junta de condominio o la administradora.

Del pago de servicios

Artículo 36. Los pagos de servicios comunes en habitaciones de casas de vecindad, pensiones y habitaciones en viviendas particulares o de cualquier otra porción de un inmueble arrendado, o subarrendado por partes, para ser habitado, será responsabilidad del arrendador o subarrendador. El arrendador o subarrendador que por la necesidad del arrendatario o arrendataria, incumpla este artículo será sancionado de conformidad con la presente Ley. En caso de inmueble unifamiliar el pago de los servicios públicos corresponderá al

arrendatario o arrendataria.

Uso y goce de la vivienda

Artículo 41. El arrendador tiene la obligación de garantizar el uso y goce del inmueble al arrendatario o arrendataria, durante el tiempo del contrato; el incumplimiento del presente artículo por parte del arrendador dará origen a la imposición de sanciones de conformidad con la presente Ley y el Código Civil.

Cobro del canon de arrendamiento

Artículo 42. El arrendador tiene el derecho a recibir el pago oportuno del canon de arrendamiento, que se haya fijado debidamente en el contrato, a tal efecto el arrendador podrá acordar con el arrendatario o arrendataria la forma y oportunidad en la que éstos o éstas deben cancelar dicho canon.

Entrega del inmueble al arrendador

Artículo 43. El arrendador tiene el derecho a recibir el inmueble en buenas condiciones de uso, de acuerdo como lo arrendó, salvo el deterioro que sufre el inmueble por vetustez. Es obligación del arrendatario o arrendataria entregar el inmueble en buenas condiciones de uso de acuerdo como lo arrendó, salvo el deterioro que sufre el inmueble por vetustez.

Derecho a la suscripción del contrato

Artículo 46. Los arrendatarios y arrendatarias tienen derecho a que se elabore un contrato escrito, según acuerdo voluntario entre las partes; el mismo deberá ser público, a tal efecto las notarías públicas y los registros con funciones notariales deberán exonerar de todo gravamen estas actuaciones. Los arrendadores que hagan caso omiso de lo dispuesto en el presente artículo, serán objeto de sanción conforme lo dispone la presente Ley.

Del canon de arrendamiento

Artículo 47. El arrendatario y arrendataria tiene el derecho a que se le fije un canon de arrendamiento de conformidad con lo dispuesto en la presente Ley, a tal efecto, no estará obligado u obligada a:

1. Pagar un canon superior al que arroje la aplicación de la fórmula del justo valor, establecido en esta Ley y fijado por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

2. Aceptar la condición de la compra o arriendo de bienes muebles que se encuentren en el área que se pretende arrendar, para la suscripción del contrato. Los arrendadores que hagan caso omiso de lo dispuesto en el presente artículo serán objeto de sanción conforme lo dispone la presente Ley.

De la ubicación a viviendas de arrendatarios y

arrendatarias con medidas de desalojos

Artículo 49. Al arrendatario o arrendataria y su grupo familiar, que tengan sentencia firme para desalojar la vivienda y manifestaren y comprobaren ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda no tener lugar donde habitar, el órgano competente en la materia de vivienda y hábitat se encargará de proveerle un refugio temporal o la adjudicación de una vivienda digna definitiva, en cualquier lugar del país, sin menoscabar las relaciones familiares, de trabajo y de estudio.

Duración de los contratos

Artículo 51. Los contratos de arrendamiento tendrán una duración mínima de un año, los cuales podrán ser renovados por preferencia del arrendatario o arrendataria. Pudiendo el arrendatario o arrendataria manifestar antes de la culminación del lapso, su voluntad de no continuar con el contrato sin perjuicio de tener que pagar indemnizaciones o cánones restantes.

De la oportunidad para la cancelación del canon

Artículo 67. El pago del canon de arrendamiento será mensual y habrá de efectuarse dentro de los primeros cinco días hábiles al vencimiento de cada mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de cánones de arrendamiento.

Causas para el desalojo

Artículo 91. Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las  siguientes causales:

1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.

2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.

3. En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previó.

4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

5. Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión.

Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble.

Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común.

Demanda por falta de pago

Artículo 92. El arrendatario o arrendataria que sea demandado o demandada por la primera causal del artículo anterior, y que luego de agotada la vía administrativa y la judicial se determine que la causa de la falta de pago es enteramente imputable al arrendatario o arrendataria, perderá en forma inmediata todos los derechos consagrados en esta Ley.

La demanda se hará conforme a lo establecido en la presente Ley, a tal efecto, probada la insolvencia del arrendatario o arrendataria, éste o ésta podrá llegar a una conciliación con el propietario o arrendador, mediante acta suscrita ante el órgano administrativo competente. Dicho pago no se tendrá como extemporáneo.

Reintegro del exceso al cobro indebido

Artículo 125. En los inmuebles sometidos a regulación, conforme a la presente Ley, quedará sujeto a reintegro al arrendatario, arrendataria o arrendador todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, o lo cobrado por arrendamientos ilícitos, en contraposición de las leyes y decretos existentes en la materia.

Obligación de reintegro al cobro indebido

Artículo 126. La obligación de reintegrar el exceso del cobro indebido, conforme al artículo precedente, corresponderá al arrendador o al responsable del cobro de los sobrealquileres, siendo solidariamente responsable ambos, no importando que tipo de relaciones jurídicas existan entre ellos; sin perjuicio de la aplicación de las sanciones establecidas en esta Ley.

De los procedimientos para el
reintegro del cobro indebido

Artículo 127. Las acciones para solicitar el reintegro del cobro indebido a que se

refiere este Título, se intentarán y tramitarán conforme a las formalidades y procedimientos contenidos en la presente Ley.

De la prescripción del reclamo

Artículo 128. La acción para reclamar el reintegro de los pagos indebidos o sobrealquileres prescribe a los diez años, contados a partir de la fecha en que haya quedado definitivamente firme la última fijación del canon de arrendamiento máximo mensual efectuada al referido inmueble, por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

De la preferencia ofertiva

Artículo 131. En caso de un acto traslativo de la propiedad del inmueble, la preferencia ofertiva es el derecho que corresponde al arrendatario o arrendataria que lo ocupa, para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero. Sólo será acreedor o acreedora a la preferencia ofertiva el arrendatario o  arrendataria que se encuentre solvente en el pago de los cánones de

arrendamiento.

Consideración por la relación arrendaticia

Artículo 137. El propietario de inmuebles destinados a vivienda, deberá hacer un descuento en el precio estipulado para la venta de acuerdo a las siguientes

condiciones:

1. Cuando exista una relación arrendaticia de entre diez años y veinte años, un

descuento equivalente al diez por ciento (10%).

2. Cuando exista una relación arrendaticia entre veintiún años y treinta años, un

descuento equivalente al quince por ciento (15%).

3. Cuando exista una relación arrendaticia entre treinta y un años y cuarenta

años, un descuento equivalente al veinte por ciento (20%).

4. Cuando exista una relación arrendaticia superior a cuarenta y un años, un

descuento equivalente al veinticinco por ciento (25%).

El propietario que por la necesidad del arrendatario o arrendataria haga caso

omiso a lo dispuesto en el presente artículo, será sancionado de acuerdo a la

presente Ley.

Del retracto legal arrendaticio

Del retracto legal

Artículo 138. El retracto legal arrendaticio es el derecho que tienen los arrendatarios o arrendatarias de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que esté en arrendamiento. Para ejercer este derecho, los arrendatarios y arrendatarias deberán cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 136 de la presente Ley, según sea el caso.

Lapso para ejercer el retracto legal

Artículo 139. El derecho de retracto a que se refiere el artículo anterior, deberá ser ejercido por los arrendatarios o arrendatarias dentro del plazo de ciento ochenta días hábiles, contados a partir de la fecha de la notificación cierta, que de la negociación celebrada deberá hacerles el adquiriente mediante documento público. A dicha notificación, deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder de los notificados.

De los supuestos para ejercer el retracto legal

Artículo 140. Los arrendatarios o arrendatarias podrán ejercer el derecho de retracto previsto en el artículo 138 de la presente Ley, cuando ocurra cualquiera de los siguientes supuestos:

1. Cuando deje de cumplirse alguno de los requisitos establecidos en el artículo 132 de la presente Ley.

2. Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente a los arrendatarios o arrendatarias.

DE LAS SANCIONES

Sanciones

Artículo 141. Los infractores de la presente Ley serán sancionados por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en los siguientes casos y de la siguiente forma:

1. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 12 de la presente Ley, con

una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).

2. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 14 de la presente Ley, con

una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).

3. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 15 de la presente Ley, con

una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).

4. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 24 de la presente Ley, con

una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).

5. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 36 de la presente Ley, con

una multa de cien Unidades Tributarias (100 U.T.)

6. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 39 de la presente Ley, con

una multa de cien Unidades Tributarias (100 U.T.)

7. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 41 de la presente Ley, con

una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.)

8. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 44 de la presente Ley, con

una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.)

9. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 46 de la presente Ley, con

una multa de cincuenta Unidades Tributarias (50 U.T.)

10.Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 47 de la presente Ley, con

una multa de cien Unidades Tributarias (100 U.T.).

11.Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 53 de la presente Ley, con

una multa de cincuenta Unidades Tributarias (50 U.T.).

12.Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 54 de la presente Ley, con

una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).

13.Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 58 de la presente Ley, con

una multa de cien Unidades Tributarias (100 U.T.).

14.Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 91 de la presente Ley, con

una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.)

15.Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 126 de la presente Ley,

con una multa de cincuenta Unidades Tributarias (50 U.T.)

16.Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 130 de la presente Ley,

con una multa de cien Unidades Tributarias (100 U.T.).

17.Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 137 de la presente Ley,

con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).

A tal efecto, La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda

utilizando todos los medios legales a su alcance, investigará los hechos.

El monto de estas multas pasarán a ser parte del Fondo de Protección al Inquilino

o Inquilina y al Pequeño Arrendador.

Desalojo de hecho

Artículo 142. Todos los desalojos realizados arbitrariamente por el propietario de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, serán sancionados con una multa de mil Unidades Tributarias (1.000 U.T.).

El monto de estas multas pasarán a ser parte del Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador.

DISPOSICIONES TRANSITORIAS

Primera. Los procedimientos administrativos o judiciales que estén en curso, continuarán hasta su culminación definitiva por las disposiciones establecidas en la presente Ley.

Segunda. La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en el plazo de tres meses contados a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley, procederá a elaborar un Registro de Contratos de Arrendamiento sobre Inmuebles Urbanos y Suburbanos destinados a Vivienda, Habitación, Pensión y Residencias Estudiantiles. El registro de contratos de arrendamiento, será el instrumento que permita recabar información relativa a los datos identificativos del arrendador y arrendatario o arrendataria; cualidad de arrendar de la persona que arrienda; del canon de arrendamiento; de la existencia de cláusulas penales; de la duración del contrato; de la fecha del contrato; del tipo de inmueble; de la ubicación del inmueble y cualquier otro que la Superintendencia considere pertinente. El registro de contratos será permanente.

Tercera. Todos los arrendamientos o subarrendamientos de los inmuebles destinados a actividades comerciales, oficinas, industriales, profesionales de la enseñanza y cualquier otro arrendamiento distintos a los especificados en esta Ley, continuarán rigiéndose por el decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, hasta tanto se apruebe la ley que regule la materia.

Cuarta. Todos los contratos que, antes de la entrada en vigencia de la presente Ley, se hayan celebrado en moneda extranjera, deberán adecuarse a las formalidades contenidas en la misma en un lapso no mayor de treinta días continuos.

Quinta. Por ser contrario al interés general de esta Ley, el monopolio sobre la vivienda en alquiler, por considerarse el arrendamiento de interés social, colectivo y con fines de utilidad pública, los arrendatarios y arrendatarias que ocupen viviendas constituidas sobre edificios que tengan veinte años o más dedicados al arrendamiento, tendrán el derecho a adquirirla, exceptuando del cumplimiento de la presente disposición a los pequeños arrendadores. A tal efecto el propietario o arrendador, procederá de acuerdo al capítulo relativo a la preferencia ofertiva, establecido en este instrumento legal, en un lapso no mayor de sesenta días a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley.

Sexta. Se instruye a la banca pública y privada a priorizar todos los créditos de adquisición de estos inmuebles de vieja data, tomando en cuenta el interés colectivo del país.

Séptima. El Estado está en la obligación, mediante el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, de otorgar subsidios a todas aquellas personas de la tercera edad o discapacitados y discapacitadas para la adquisición de inmuebles de vieja data.

Octava. Por ser la materia arrendaticia de interés público general, social y colectivo, se obliga en todo el territorio nacional a los registros subalternos, a autenticar de forma gratuita y obligatoria todos los documentos de condominio de los edificios de vieja data, menores al año 1987. Visto que estos inmuebles carecen de toda o gran parte de la documentación contenida en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal; se solicita a los registradores autenticar con la documentación que exista, condicionando la entrega de todos los recaudos al registro por el lapso de un año. Si al término de un año esta documentación no se ha entregado, se dará un año más de prórroga. Si al término del año de prorroga no se ha entregado la documentación, se suspenderán los efectos del documento hasta tanto se consigne la documentación necesaria.

Novena. Los arrendadores y arrendatarios o arrendatarias que se encuentren sujetos al procedimiento de consignación judicial de pagos, producto de la relación arrendaticia ante los tribunales de consignación de la República, tendrán un año a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley para adecuar el pago del canon de arrendamiento, en base a las condiciones establecidas en el artículo 68 de la misma. Transcurrido el año referido, prescribe la acción de retirar lo consignado por parte de los titulares de la relación arrendaticia y los recursos que se encuentren sin reclamo, en las cuentas bancarias destinadas a consignación, serán destinados por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda al Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador. En los casos de relaciones arrendaticias anteriores a la entrada en vigencia de la presente Ley, en los cuales el arrendador no comparezca, o no se encuentre identificado, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda y el arrendatario o arrendataria suscribirán el acuerdo establecido en el artículo 68 y 71 a favor de los herederos del propietario del inmueble, salvo las excepciones que establezca la ley por concepto de herencia yacente. Los intereses generados producto del depósito del pago del canon de arrendamiento, serán en función del Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador.

Décima. Las depositarias judiciales tendrán un plazo no mayor de seis meses, para rendir cuentas y colocar a disposición los bienes en depósitos en materia inquilinaria de vivienda a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para que ésta determine sobre los bienes en resguardo, so pena de la responsabilidad administrativa, civil y penal correspondiente a la que haya lugar.

Si usted desea vender o comprar un inmueble que está siendo habitado o utilizado por terceros: Consulte a un abogado especialista en Derecho Inmobiliario o Inquilinato antes de efectuar la transacción. Es importante revisar la situación contractual entre el propietario y el arrendatario. Existen diferentes aspectos que deben cuidarse para ambas partes, por ejemplo: derecho de preferencia, morosidad en los pagos, prórroga legal, existencia o no de un contrato, tipo de contrato y otras según sea el caso. Si usted va comprar en esas condiciones puede “heredar” situaciones que no había previsto. Si usted va a vender en esas condiciones puede cometer errores que desconocía. En ambos casos pueden ocasionarse problemas legales, gastos y alargarse el periodo de desocupación o de ocupación del inmueble. También puede consultar en la Oficina de Inquilinato del Municipio que le corresponda o en la Dirección General de Inquilinato adscrita al Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura donde le ofrecen asesoría legal gratuita.

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Gladys Chacín Lorenzo

Director RE/MAX Venezuela

E-mail: gladys@master.remax.com.ve

Nuevo Instructivo para el Otorgamiento de Créditos Inmobiliarios

En este capítulo RE/MAX solicitó información legal de la Abogada Leticia Nuñez, especialista en Derecho Inmobiliario y Mercantil, para que nos explique sobre el nuevo instructivo para el Otorgamiento de Créditos para la Ampliación, Remodelación y Autoconstrucción de Vivienda Principal, publicado por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, en la Gaceta Oficial número 39.486, de fecha jueves 12 de agosto de 2010.

Dra. Nuñez: El instructivo refiere que el financiamiento para remodelación, ampliación o autoconstrucción de vivienda principal con recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV), Fondo de Aportes del Sector Público (FASP) y propios de la Banca, tiene como objetivo fundamental “facilitar a las familias el derecho a una vivienda y habitat dignos, utilizando los mecanismos previstos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y demás Leyes, Decretos y Resoluciones que norman el Régimen Prestacional de Vivienda de Hábitat”. Asimismo, indica que los operadores financieros deberán regirse por dicho instructivo, a los efectos de cumplir con el financiamiento para la remodelación, ampliación y autoconstrucción de vivienda, en los términos establecidos en la Ley del Régimen de Prestación de Vivienda y Habitat. Los créditos correspondientes para los conceptos señalados en el instructivo contarán con una tasa de interés social mínima variable, cuota financiera y plazos ajustados de acuerdo a cada modalidad. El financiamiento estará dirigido a solicitantes o cosolicitantes solventes en el Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV), con ingresos mensuales de hasta cinco salarios mínimos; sólo al financiamiento de viviendas que se encuentren en terreno propio o, en su defecto, en los casos en los que el propietario autorice la constitución de hipoteca en primer grado.

Otra de las condiciones para aplicar a los créditos es que el inmueble debe estar ubicado en zonas urbanas o rurales que cumplan con la respectiva permisería. De igual manera, el instructivo establece que no podrán optar para financiamiento destinado a remodelar y construir viviendas quienes en los últimos cinco años hayan sido beneficiados por un crédito hipotecario para la adquisición de vivienda, financiado con recursos regulados por las leyes en esta materia. El beneficiario deberá cancelar, en caso de mora, el 2,44% anual sobre la porción de capital de la cuota mensual vencida no cancelada.Vale destacar que todo lo no previsto en el instructivo será resuelto por Banavih conforme a las leyes aplicables.

Dra. Leticia Nuñez
Consultor Juridico
RE/MAX City (Maturín)
E-mail: lmnb64@hotmail.com
Telfs.: (0291) 316.4245 - 315.7380

Que debo hacer si quiero vender mi inmueble que está alquilado

En este capítulo RE/MAX desea orientar tanto al Propietario que desea vender un inmueble que está alquilado para que conozca y realice las acciones de Ley con el “Arrendatario o Inquilino” de dicho inmueble en virtud del “derecho de preferencia” que establece la Ley cuando existe una relación arrendaticia de 2 o más años, y también al “Arrendatario o Inquilino” para que conozca el procedimiento establecido en la Ley para estas situaciones y actúe oportunamente en caso que quisiese o no adquirir el inmueble. Es importante que ambas partes conozcan la Ley y sepan el alcance de la misma cuando se desee vender un inmueble alquilado.

La vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en la Gaceta Oficial No.36.845, el 07 de diciembre de 1999, en el Título VI “De La Preferencia Ofertiva y del Retracto Legal Arrendaticio”, Artículos 42 al 50 establece:

Título VI: De La Preferencia Ofertiva y del Retracto Legal Arrendaticio

Artículo 42.- La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

Artículo 43.- El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.

Artículo 44.- A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.
Parágrafo Único:
El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.

Artículo 45.- Transcurridos ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo anterior, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualquiera otra negociación que se pretendiere celebrar.

Artículo 46.- Cuando un tercero, sea persona natural o jurídica, haga el ofrecimiento de venta en nombre del propietario, deberá acreditar que se encuentra suficientemente autorizado para ello mediante documento auténtico, y determinar con precisión las condiciones establecidas por el propietario para la negociación.

Artículo 47.- El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.

Artículo 48.- El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes:
a) No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.
b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.

Artículo 49.- El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.

Artículo 50.- Para las situaciones no previstas en el presente Título, se aplicarán las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Civil.

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Gladys Chacín Lorenzo
Director RE/MAX Venezuela
E-mail: gladys@remax.com.ve

Registro de Vivienda Principal

El Registro de Vivienda Principal es un beneficio que se otorga a toda persona natural, residente en el país, que es propietaria de un inmueble donde la persona reside o vive y conforma su vivienda u hogar permanente. Este inmueble debe ser inscrito en el SENIAT para que le otorguen el debido Registro.

El propietario puede tramitar directamente o autorizar a una persona para que inscriba dicho inmueble ante el SENIAT, presentado la planilla de “Registro de Vivienda Principal” correspondiente que es obtenida en las oficinas de dicho Organismo y acompañándola de los requisitos que se exigen (original y copia del documento de propiedad, original y copia del titulo supletorio si lo hubiera, copia de la cédula del propietario (s), RIF del propietario que indique la dirección del inmueble, recibo de un servicio publico del inmueble a nombre del propietario, carta de autorización si otra persona realiza el tramite, timbres fiscales, entre otros). Se recomienda obtener la planilla para recabar toda la información requerida y/o visitar la página web del SENIAT donde se amplia y detalla esta información (http://www.seniat.gob.ve/).

El Registro de Vivienda Principal exonera al propietario del pago del Impuesto Inmobiliario cuando desee vender su vivienda, que corresponde al 0,5 por ciento del valor de venta. Además, el monto que provenga de dicha operación no se incluirá dentro de los ingresos brutos de las personas naturales, con la condición que les haya servido de vivienda principal y que el contribuyente invierta, dentro de un plazo no mayor de dos (2) años, contados a partir de la enajenación o dentro del año precedente a ésta, la totalidad o parte del producto de la venta en otro inmueble que sustituya el bien vendido como vivienda principal y haya efectuado la inscripción del nuevo, salvo en el caso que los contribuyentes mayores de sesenta (60) años.

TIPS:

Las personas que deseen optar por un préstamo hipotecario de acuerdo a “Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda” deben presentar un documento Notariado donde certifiquen que no poseen otra vivienda principal ya que la tasa de interés preferencial del Deudor Hipotecario es para la adquisición de inmuebles que constituyan el lugar de residencia permanente del solicitante.
La planilla para Registrar un Inmueble como Vivienda Principal puede ser obtenida en la pagina web del SENIAT (www.seniat.gob.ve), en la sección de FORMULARIOS seleccionar Vivienda Principal, imprimir la planilla y llenarla a mano. Se debe colocar en la planilla el nombre del propietario y del cónyugue si lo hubiere, presentar copia de la cédula de identidad de ambos y la copia del acta de matrimonio solo en caso que aparezcan como solteros en la cédula. En caso que el inmueble pertenezca a una Sucesión se debe presentar el RIF de la Sucesión, la Declaración y Solvencia Sucesoral. En caso de divorcio, copia de sentencia de divorcio o carta de disolución de concubinato y copia de la liquidación de la comunidad conyugal debidamente registrada. La recepción de documentos es de acuerdo al último número de la cédula de identidad del propietario (Lunes: 1 y 6, Martes: 2 y 7, Miércoles: 3 y 8, Jueves: 4 y 9, Viernes: 5 y 0). Todos los documentos deben entregarse en una carpeta oficio marrón con ganchos.

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Gladys Chacín Lorenzo
Director RE/MAX Venezuela
E-mail: gladys@remax.com.ve

La Vivienda es un síntoma del bienestar que el país ofrece a sus ciudadanos

La Vivienda es el bien más preciado para todas las personas; representa el resguardo, la seguridad, la estabilidad, la pertenencia, el logro. La vivienda es el único bien que supera la barrera de lo material y se sitúa en un plano emocional cargado de sentimientos, recuerdos, anhelos y deseos de trascendencia percibiéndose casi como un bien inagotable ante el paso del tiempo.

En nuestro país la vivienda está contemplada como uno de los derechos humanos fundamentales establecidos en nuestra Constitución Nacional. Más la vivienda de o para los venezolanos no puede presentarse como algo utópico, idílico o al azar que puede ser un sueño para algunos y una realidad para otros. La certeza de tener vivienda cada vez que florezca un nuevo grupo familiar o que el desarrollo individual de cualquier persona aspire a cierto nivel de independencia para emprender su propia vida bajo su propio techo, debe ser la premisa de cualquier venezolano sin distingo ni discriminación de acuerdo a su condición social o a cualquier otro criterio que prevalezca para dar por hecho o no esta posibilidad.

La idea es aportar soluciones que reviertan el déficit presente de dos millones de viviendas que requiere nuestro país y lograrlo en un plazo mucho menor a los 10 años que han estimado en el futuro para lograrlo.

El problema de vivienda solo puede resolverse uniendo lo que llamaría los cuatro puntos cardinales inmobiliarios que hoy están totalmente desligados, fracturados y desvinculados. La alineación perfectible de estos puntos y la sincronizada participación de cada uno para beneficio de todos, resultaría en algo así como la célebre frase de “todos para uno y uno para todos” de los inseparables “Dartagnan y los 3 Mosqueteros”.

Estos puntos los defino de una manera fácil de comprender:
NORTE-Gobierno: Responsable de hacer realidad lo establecido en materia de vivienda para todos y cada uno de los venezolanos, organizando y supervisando la construcción de inmuebles de acuerdo a un plan nacional que incentive tanto al sector de la construcción como al sector financiero.
SUR-Sector Construcción: Diseñar y construir viviendas confortables y accesibles a cada segmento de la población, que cumplan con las normas técnicas y legales y propiciando el crecimiento y desarrollo de empresas afines.
ESTE-Individuo: Todas las personas deben tener acceso a una vivienda digna que le es ofrecida de acuerdo a sus posibilidades, por vía de adjudicación, subsidio o financiamiento con beneficios.
OESTE-Propiedad Privada: No es solamente un termino legal, sino que es el sentido de pertenencia, el nivel de valoración y de responsabilidad que la persona puede sentir al ser propietario de una vivienda; se va desarrollando de acuerdo a nivel de educación de la persona.

El Norte y el Sur Inmobiliario se necesitan y se complementan; el Gobierno dispone de los recursos económicos y el sector Construcción tiene la experiencia en esta materia. Si se logra la alineación perfectible del Norte-Gobierno y del Sur-Construcción, respetándose los roles de cada uno, ambos polos pueden poner en marcha un gran movimiento social productivo fruto de la generación de empleos directos e indirectos a nivel nacional y de crear nuevos centros de desarrollo en la geografía económica del país. El sector de la Construcción quizás no genere ingresos extraordinarios como los provenientes del sector petrolero pero es el único sector capaz de resolver el déficit habitacional y el desempleo a nivel nacional, ya que su industria no está localizada en ninguna región geográfica sino por lo contrario puede manar en cualquier recóndito lugar de nuestro maravilloso país.

En lo que respecta a los ejes inmobiliario Este-Individuo y Oeste-Propiedad Privada se irán vinculando en la medida que cada persona o grupo familiar tenga acceso a una vivienda digna; a medida que se eleve el nivel de educación del individuo también aumenta su nivel de compromiso tanto con la vivienda que le pertenece como con el entorno donde está situada; se desarrolla la identificación personal del individuo con la vivienda y la misma deja de ser más que un bien material un signo de seguridad familiar, que está íntimamente ligado con la superación personal y con el sentido de logro; además se genera un respeto hacia la vivienda del otro como respuesta hacia el respeto que el individuo exige hacia su propia vivienda.

La Vivienda es un síntoma del bienestar social que el país ofrece a sus ciudadanos y del desarrollo productivo que el país ha alcanzado para satisfacer ese derecho.

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Gladys Chacín Lorenzo
Director RE/MAX Venezuela
E-mail: gladys@remax.com.ve

¿El Precio de mi Inmueble subió con la devaluación del cambio oficial?

Esta pregunta se la han formulado la mayoría de los Propietarios en Venezuela que tienen sus Inmuebles en Venta desde el pasado año 2009 o que lo empezaron a vender al inicio del año 2010, una vez que conocieron la devaluación del cambio oficial de Bs. 2,15 por dólar a Bs. 4,30 por dólar para productos, bienes y servicios no preferenciales. La respuesta a esta interrogante puede ser muy fácil de explicar pero no tan fácil de comprender. Esperamos que nuestras consideraciones puedan orientar a los Propietarios para que realicen una venta oportuna de su inmueble al mejor precio de mercado e igualmente adquieran un inmueble o realicen otra inversión en el mejor momento sin pérdida de tiempo ni falsas expectativas.

Consideraciones:
1.- En la actualidad nacional, el precio de los inmuebles en Venezuela no fue afectado por la devaluación del cambio oficial sino que es afectado por la demanda que tenga el tipo de inmueble dentro de la oferta de inmuebles similares. Mientras más oferta de inmuebles similares a su inmueble exista la tendencia es a mantener el precio de venta o a bajar el precio de venta para poder competir con los inmuebles similares que tengan un precio igual o inferior a su inmueble.
2.- En los países donde se producen devaluaciones de la moneda sin tener un control de cambio, el bien inmueble es el activo que en poco tiempo puede absorber el porcentaje de la devaluación de la moneda y recuperar el valor histórico que tenía antes de la devaluación. Es por ésto que muchos Propietarios que no tienen una necesidad imperiosa de vender su inmueble pueden esperar para venderlo en el momento que el mercado se recupere de los efectos de la devaluación de la moneda en ese país. En este escenario no sólo el inmueble ajusta su precio sino que puede revalorizarse de acuerdo a la demanda por ese tipo de inmuebles.
3.- Si su inmueble estaba en venta durante algunos meses del año 2009 y no se vendió es poco probable que subiéndole el precio logre la venta del mismo en los próximos meses del 2010.
4.- En Venezuela, los Propietarios de inmuebles tienden a hacer equivalencias del precio de venta en base a otras referencias económicas que no se han modificado con respecto a la devaluación del cambio oficial. Por lo que no habría ningún indicador para aumentar el precio de venta de su inmueble.
5.- Los Propietarios de inmuebles deben conocer si los valores agregados que tiene su inmueble pueden ser o no elementos diferenciadores que incidan positivamente en el precio de venta del mismo. Por ejemplo ubicación, mantenimiento, mejoras tanto en el inmueble como en el condominio y/o urbanización donde se ubique. Muchas veces estos valores agregados sólo favorecen para que su inmueble sea el primero en venderse dentro de la gama de inmuebles similares que se ofrecen a igual precio. También los valores agregados de su inmueble permiten conseguir compradores que han visitado muchos inmuebles similares y hagan una oferta por el suyo que lo beneficie, por ejemplo en el plazo de recibir la totalidad del precio de venta. Es decir, compradores que puedan adquirir su inmueble pagándolo de contado o en un corto plazo para usted recibir la totalidad del precio de venta.


Recomendaciones:
1.- Es importante que el Propietario haya determinado su deseo de vender su inmueble sin falsas aspiraciones de precio basadas en fórmulas mágicas o azares de conseguir un comprador que esté dispuesto a pagar el precio sobre valuado de su inmueble. Esta posición a la larga es desventajosa para el Propietario, perdiendo tiempo y oportunidades de venta que posiblemente no se repetirán tan fácilmente, ya que en la actualidad en la mayoría de las ciudades de Venezuela hay más oferta de inmuebles que compradores.
2.- Si su inmueble goza del privilegio de tener mucha demanda no caiga en el juego de querer aumentar el precio continuamente. Ofrézcalo al mejor precio de mercado; el comprador reconoce cuando un inmueble está en precio y no realizará ofertas alejadas del precio. Esto le permitirá realizar la venta oportunamente y emprender otras inversiones o negocios con ese dinero también oportunamente.
3.- Tenga al día toda la documentación que se requiere para la venta de su inmueble.
4.- Consulte con empresas inmobiliarias profesionales y responsables para que lo asesoren tanto en la estimación del precio de venta de su inmueble, revisión y actualización de documentos para su venta, promoción continua para atraer a los compradores apropiados, manejo de las ofertas y de la negociación bajo un criterio ganar-ganar tanto para usted como para el futuro comprador.

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Gladys Chacín Lorenzo
Director RE/MAX Venezuela
E-mail: gladys@remax.com.ve

Diferencia entre Opción de Compra y Promesa Bilateral de Compra Venta para adquirir un inmueble

En este capítulo RE/MAX solicitó información legal a la Abogado Amaloa Sánchez, especialista en Derecho Inmobiliario y Mercantil, para que nos explique sobre los documentos denominados “Opción de Compra” y “Promesa Bilateral de Compra Venta”, los cuales son utilizados para la adquisición de un inmueble en caso que la Venta no se realizase directamente en el Registro Inmobiliario, es decir sin necesidad de otro contrato previo.

Dra. Sánchez: La Opción de Compra y la Promesa Bilateral de Compra Venta son dos precontratos, que aunque tienen el mismo propósito de formalizar la venta de un inmueble, es importante distinguir que ambos precontratos tienen consecuencias diferentes.

Opción de Compra: La Opción de Compra normalmente se utiliza como instrumento para otorgar al optante (posible comprador), quien es el beneficiario de la opción, tiempo para decidir si le conviene o no adquirir el inmueble en compra, evitando que una tercera persona se le adelante y celebre un contrato definitivo.
• Quien concede esa posibilidad al optante es el propietario del inmueble. Habitualmente se concede esa posibilidad mediante alguna contraprestación.
• En todo caso el optante, durante el tiempo que se le concede en el contrato de Opción de Compra, puede decidir libremente acerca si le interesa o no celebrar el contrato definitivo. Si transcurre el tiempo establecido para el ejercicio de la Opción de Compra y esta no es ejercida por el optante el propietario queda en libertad para enajenar la cosa a un tercero.

Promesa Bilateral de Compra Venta
La Promesa Bilateral de Compra Venta asegura la celebración de un contrato a futuro que no puede celebrarse en el momento presente por diversos motivos, por ejemplo se requiere tiempo para tramitar un crédito, falta algún recaudo de los exigidos por la ley para su registro, etc.

• Se trata de un contrato perfecto cuyo objeto es la celebración de un contrato futuro cuyo contenido se encuentra definido en el propio contrato de promesa de venta.
• Nace, para las partes, la obligación de celebrar en un plazo de tiempo estipulado un contrato definitivo de compraventa. De allí la importancia de distinguir entre uno u otro.
Requisitos que deben contener ambos documentos:
1) Identificación completa de los contratantes o partes.
2) Identificación del inmueble según documento de propiedad y/o condominio. Esto incluye linderos, medidas, ubicación y demás especificaciones.
3) Datos de Registro del documento de propiedad y del documento de condominio (si fuese el caso).
4) Plazo de vencimiento.
5) Condiciones de pago (incluyendo si se va a solicitar crédito hipotecario).
6) Penalidades.
7) Domicilio de notificación de las partes.

Además de cualquier condición que deseen incluir los contratantes, no contraria a la ley y a las buenas costumbres.
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Gladys Chacín Lorenzo
Director RE/MAX Venezuela
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Dra. Amaloa Sánchez
Consultor Jurídico RE/MAX Brokers (Caracas)
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