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martes, 29 de septiembre de 2009

ENTREVISTA A UN EXPERTO en Avalúo de Inmuebles



En este capítulo RE/MAX ha realizado una entrevista al Lic. Gabriel Létina, especialista en tasación de activos fijos, miembro de SOITAVE (Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela), miembro de la Cámara Inmobiliaria del Estado Carabobo y Profesor de la Universidad Metropolitana en Valencia, para que nos ofrezca información sobre los elementos o variables que influyen sobre el valor de un inmueble.

G.Chacín: ¿Cuál es el factor que influye de manera más determinante en el valor de un inmueble?

G.Létina: Hay varios factores que intervienen de manera conjunta en mayor o menor medida dependiendo de cada caso. Pero el más importante es “la ubicación”.

G.Chacín: ¿Podría detallar su respuesta?

G.Létina: Desde el punto de vista de inversión, es mejor comprar el peor inmueble en la mejor zona que adquirir el mejor inmueble en una zona de menor interés residencial, comercial o vacacional. Esto se debe a que el entorno me da un valor tipo, es decir, todos los inmuebles en una zona van a variar de precio dentro de un posible rango de valores, por ello, si compro un inmueble que no luzca bien pero esta dentro de una buena zona, el entorno arrastra el valor del mismo hacia arriba.

Además de “la ubicación” con respecto a la ciudad, también esta “la ubicación” con respecto a los puntos cardinales, a las vías de alto transito y a otros inmuebles, entre otros. Por ejemplo, los inmuebles comerciales que dan fachada a la calle son más costosos si por esa calle transitan más personas, pero la calle en particular puede tener un tramo más transitado por no tener la incidencia del sol de la tarde; un apartamento puede tener mayor valor por tener orientación hacia las entradas del aire del sector convirtiéndolo en más fresco que el apartamento ubicado diametralmente opuesto; los inmuebles vacacionales de playa son más costosos los que tienen vista al mar.

G.Chacín: ¿Qué otras variables nos puede comentar?

G.Létina: Son muchas las variables que afectan el valor del inmueble, trataré de resumirlas. Hay aspectos físicos de la propiedad en particular, como también elementos del entorno urbano y del entorno social que influyen sobre el precio de una propiedad en el mercado.


Aspectos físicos del inmueble: Como ya se dijo, “la ubicación” es el principal aspecto, pero tenemos que el tipo de construcción, la calidad de la construcción y los acabados afectan de manera inmediata el valor; luego se incorpora el mantenimiento y estado de conservación así como su edad, para generar toda una gama o aspectos de valores dentro de una misma zona. Por ejemplo, podemos conseguir en una misma urbanización inmuebles construidos entre diez y treinta años, donde la edad influye negativamente en el valor ya que nos presenta acabados con aspectos gastados y/o pasados de moda, con problemas en las instalaciones sanitarias y eléctricas pero también ofrecen ambientes mas amplios y cómodos, podemos tener un inmueble de corta edad pero mal mantenido, este último estará en desventaja por el aspecto de conservación pero mejor posicionado por lo actual de la obra.


El entorno urbano influye de manera directa en el valor de un inmueble; te pondré como ejemplo una urbanización residencial de clase media alta con cuarenta años o más de haberse construido, en la actualidad, la mayoría de los inmuebles están habitados por los que en un tiempo pasado pensaron en tener una casa cómoda y espaciosa para una familia grande en una excelente zona residencial, luego los niños crecieron y se mudaron a hacer sus vidas en otro lugar, quedando los mayores solos, a veces con pocos ánimos de estar arreglando y manteniendo casas grandes, por lo que la urbanización empieza a perder su atractivo residencial de antaño, a ello se le suma que siempre la actividad comercial florece en calles transitadas generando un ambiente menos residencial, en detrimento del valor de los inmuebles de la zona, esto indica que el ciclo de vida económica de la urbanización llego a su fin y hasta que no se logre un cambio de zonificación que permita y regule la actividad comercial, esa urbanización seguirá estando estancada en lo que a valor se refiere.


Al entorno social lo asociamos con todo lo relativo a la economía del país, al ambiente político y a los movimientos sociales, entre otros. El valor de los inmuebles es sensible a los aspectos políticos y económicos del país. En la medida que la actividad económica del país crece, hay más demanda de diferentes tipos de inmuebles (residenciales, comerciales, industriales y vacacionales) estimulando los precios al alza; desde el aspecto político, las metas establecidas por el gobierno para que los bancos financien la venta inmobiliaria mediante los créditos hipotecarios, generan la facilidad de compra, ésto incrementa la demanda de inmuebles y eleva los precios inmobiliarios. Los movimientos sociales influyen sustancialmente en los precios, si una comunidad organizada decide reparar, mejorar y mantener su entorno, este sector crece de valor, si por el contrario nos conseguimos que los vecinos son indolentes ese sector se afecta negativamente, como también serán afectados los sectores que están al lado de las invasiones.

G.Chacín: Con todos estos aspectos que influyen parece que es difícil estimar un precio razonable para la venta de un inmueble. ¿Cómo podemos hacerlo?

G.Létina: Hay diversas maneras de estimar el valor de un inmueble; sin embargo, todas deben ser comparadas con el mercado; una buena investigación de los diferentes valores de oferta y las características del bien ofertado me pueden dar una excelente orientación de los valores reinantes en la zona; sin embargo siempre es saludable contratar los servicios de un profesional de la tasación que analizara los diversos elementos de juicio para estimar esa banda de posibles valores de venta.

G.Chacín: ¿Qué nos puede decir para concluir?

G.Létina: El valor es un tema complejo y difícil ya que el vendedor siempre quiere más dinero por su propiedad y el comprador desea pagar menos, aquí entran en juego las necesidades humanas de dos grupos, vendedor y comprador, a veces cada uno con sus respectivas familias, y los parámetros que toman para establecer un precio justo no son los que realmente prevalecen en un mercado abierto y competitivo, por ejemplo un vendedor analiza que en esa casa vio nacer a sus hijos y le otorga un valor sentimental que a más ninguna persona le interesa, o empieza por sumar todos los costos que incurrió en poner la casa tal y como esta, pero lo que agregó fue costos y no valor; o tenemos un comprador que esta decidido por un tipo de inmueble pero su presupuesto no le alcanza, por lo que a toda costa lucha por un descuento. Para los intermediarios inmobiliarios que deben sortear esta situación todos los días, debemos presentar a ambas parte la mayor y mejor información sobre el verdadero valor del inmueble para que ambas partes tomen la mejor decisión para vender o comprar un inmueble.


¡Nadie en el mundo vende más inmuebles que RE/MAX! http://www.remax.com.ve/


Gladys Chacín Lorenzo Director RE/MAX Venezuela


E-mail: gladys@master.remax.com.ve



domingo, 20 de septiembre de 2009

EVITE SER VICTIMA DE UN DELITO al Vender o Comprar un Inmueble

En este capítulo RE/MAX desea ofrecerle varios tips para que usted se proteja al iniciar el proceso de compra o venta de su inmueble. Existen varias formas para cometer delitos en el sector inmobiliario que pueden atentar contra la seguridad física de las personas y de la legalidad de los inmuebles.

1. Ser objeto de un atraco: Es importante tomar medidas de seguridad para prevenir que su inmueble sea visitado por personas inescrupulosas que se hacen pasar por interesados en Comprar su inmueble y al realizar la visita someten a las personas que están en el inmueble para robar objetos materiales y hasta atentar contra su integridad física.

Las empresas inmobiliarias tienen diferentes mecanismos de control y estrategias para verificar las llamadas de Compradores y filtrar aquellas de dudosa procedencia, minimizando el riesgo para sus clientes Propietarios al realizar visitas al inmueble.

Aunque parezca subjetivo seguir la intuición puede evitarnos momentos desagradables, pero a veces las buenas apariencias y modales de los Compradores pueden engañarnos y estar disfrazando a delincuentes.

2. Adquirir un inmueble sin la legalidad: Es importante verificar ante el Registro Subalterno la documentación del inmueble que se va a adquirir y la identificación de los Propietarios naturales o jurídicos del inmueble antes de realizar la operación de compra.

Los documentos de propiedad registrados hace muchos años no contaban con la colocación de las huellas dactilares de compradores y vendedores, que actualmente es un requisito tanto de los Registros Inmobiliarios o Subalternos y de las Notarías Públicas. Algunos Registros Inmobiliarios toman fotografías de las personas en el momento de la firma. Estas medidas evitan las ventas fraudulentas.

Los Propietarios de inmuebles que hayan tenido tiempo sin habitarse, terrenos sin construcciones, etc., también deben verificar su propia documentación porque han podido ser victimas de una venta fraudulenta y su inmueble pertenecer a otro propietario; el nuevo propietario también fue victima de esa venta fraudulenta. La solución de esta situación y de cualquier otra que afecte la legalidad de su inmueble debe ser realizada por un abogado especialista en materia inmobiliaria ante los organismos competentes.

Algunos Propietarios aplican medidas de prohibición o enajenación a sus inmuebles para evitar ser objeto de ventas fraudulentas. Consulte con un abogado especialista cualquier inquietud que tenga al respecto.


3. Procedencia del dinero: Cuando realice la venta de su inmueble no reciba dinero en efectivo. Si el Comprador desea pagarle en efectivo ese dinero debe ser depositado directamente por él en su propia cuenta bancaria (la del Comprador) ya que las Instituciones Bancarias y Financieras tienen medidas de control para evitar los delitos de “Legitimación de Capitales”. A las personas que depositan altas sumas de dinero en efectivo se les solicita llenar formularios explicando la procedencia del dinero, presentar su identificación, se les toma fotografía y sus huellas dactilares.

El dinero ilegal puede provenir de venta de drogas, secuestro, robos, tráfico de personas y de armas, entre otros. Usted debe recibir el pago de su inmueble a través de cheques de gerencia y debe verificar la veracidad del mismo conformándolo con el Banco emisor a través de los números telefónicos anunciados por esas entidades bancarias y no a través de un número telefónico suministrado por el Comprador.
No realice la Venta de su inmueble aceptando condiciones de precio muy favorables que implique recibir dinero de dudosa procedencia, evite ser utilizado por personas inescrupulosas y cometer usted un delito de “Legitimación de Capitales” que está tipificado en la Ley Orgánica Contra la Delincuencia Organizada (vigente desde Octubre 2005) y es sancionado con prisión y multas.

¡Nadie en el mundo vende más inmuebles que RE/MAX! http://www.remax.com.ve/
Gladys Chacín Lorenzo
Director RE/MAX Venezuela
E-mail: gladys@remax.com.ve





sábado, 5 de septiembre de 2009

COMPRE un inmueble con la SEGURIDAD de estar comprando su “INMUEBLE IDEAL”

En este capítulo RE/MAX desea ofrecerle varios tips para que usted se prepare para iniciar el proceso de compra de su inmueble ideal, que será por unos años su “hogar” y el de su familia. Y si de “hogar” se trata debemos dedicar tiempo desde en organizar nuestra información financiera, visitar varias opciones y hasta para contratar y supervisar futuras adaptaciones o remodelaciones.


1. ¿Cuánto puedo invertir?: Esta pueda ser una pregunta para una sola persona o para el núcleo familiar. La decisión de adquirir un inmueble debe ser presentada al grupo familiar si se requiere el aporte económico de todos. El monto a invertir puede corresponder a una cantidad que disponemos de inmediato y no depende de la venta de otro bien o de la solicitud de un crédito.

Si requerimos vender un bien para completar el monto es importante ponerlo en venta y estar seguro del plazo en que recibiremos ese dinero antes de comprometernos.

Si requerimos un préstamo hipotecario debemos contemplar que el banco nos prestará aproximadamente el 70% del precio del inmueble, previo avalúo en base al cual fijaran la cantidad que darán como préstamo. Usted debe contar con el 30% del precio del inmueble que puede adquirir y disponer de un monto adicional en caso que el banco no complete el monto total de su inversión.

Debe visitar a un ejecutivo del banco para que le indique de acuerdo a los ingresos familiares el monto máximo que le prestarían, la tasa de interés y los requisitos que debe presentar para solicitar el préstamo.
2. ¿Qué tipo de inmueble queremos?: Esta pregunta involucra a todo el grupo familiar o requiere tomar consideraciones que favorezcan a todas las personas que vivirán con nosotros inclusive aquellas que nos visitan con frecuencia. El inmueble puede ser un apartamento ya que deseamos tener más independencia en el momento de viajar o tener menores gastos de manteniendo. Indistintamente que sea casa o apartamento quizás lo importante es que forme parte de un conjunto cerrado por razones de seguridad y además que no tenga escaleras internas ni niveles para facilitar el libre transito de todos los miembros por el inmueble y permitir que nuestros abuelos compartan todos los agradables lugares de nuestro “hogar”. Tal vez si deseamos un jardín pero en una planta baja de un edificio o más bien una agradable terraza multiuso en un piso no tan alto.

3. ¿Dónde queremos vivir?: Al hacerse esta pregunta usted debe tomar en cuenta varios aspectos que favorezcan no solo los gustos o intereses de su grupo familiar, por ejemplo la seguridad de la zona de preferencia, la distancia hasta su lugar de trabajo, la cercanía a colegios y/o universidades, facilidades de transporte, cercanía a iglesias o sinagogas, comercio local (farmacia, supermercado, clínicas, lugares de esparcimiento, etc.), el tipo de vecinos que aspira tener, la calidad de calles y avenidas y disponibilidad de servicios públicos. Respondiendo esta pregunta se presentaran muchas confrontaciones entre lo practico y lo ideal, entre lo deseado y lo real y será difícil llegar a un acuerdo con todo su grupo familiar, tendrá que utilizar un poco de inteligencia y mucha delicadeza para que por ejemplo su joven hijo entienda porque no pueden vivir al lado de su novia o su pequeña hija no pueda estar en el colegio donde están sus amiguitas. Seguramente conseguirá las explicaciones apropiadas para que todos lleguen felices a su nuevo “hogar”.

4. ¿Cómo conseguir mi inmueble?: Hay muchas maneras para hacerlo pero usted querrá reducir el tiempo, tener seguridad de la documentación y ver los inmuebles que se adapten a sus necesidades para tomar la decisión más apropiada, para eso le sugerimos utilizar a un profesional de una empresa inmobiliaria para que los inmuebles que le ofrezcan tengan la documentación formal que requieren para ser vendidos, explíquele con sinceridad su situación económica y las necesidades familiares o personales. El profesional inmobiliario que lo atienda se dedicará a conseguir inmuebles apropiados para usted y se pondrá en contacto con otros profesionales para ampliar el espectro de inmuebles y verificará con ellos la documentación de esos inmuebles. Después de haber realizado las visitas y tener uno o varios inmuebles seleccionados debe pasar la oferta de compra. Usted será orientado por el profesional inmobiliario y podrá reunirse en la sede de la empresa inmobiliaria para plantear cualquier aspecto que desee aclarar sobre un inmueble o sobre aspectos de la negociación. Una vez concretada la oferta, la empresa inmobiliaria y su ejecutivo lo apoyaran para obtener toda la documentación para la solicitud del crédito o realizaran todos los pasos para llegar a la venta definitiva en el registro inmobiliario correspondiente.

¡Nadie en el mundo vende más inmuebles que RE/MAX! http://www.remax.com.ve/

Gladys Chacín Lorenzo
Director RE/MAX Venezuela
E-mail: gladys@remax.com.ve

La Franquicia Inmobiliaria da una mano

Entrevista publicada en "Diario Ultimas Noticias" (Venezuela), viernes 14 de Agosto de 2009, por la Lic. Thamara Nieves www.ultimasnoticias.com.ve - http://www.guia.com.ve/noticias/?id=4601

ÉTICA Y HONESTIDAD La directora ejecutiva de RE/MAX forma parte de la Comisión de Mejores Prácticas del Profesional Inmobiliario de la Cámara Inmobiliaria, que busca, junto con las otras franquicias afiliadas, la excelencia y honestidad en la prestación del servicio al cliente y público en general, pero también representar a este profesional, porque de igual manera, hay que proteger a quienes están prestando este servicio.

El negocio inmobiliario no está exento de riesgos y por esto la importancia de una consultoría profesional en el momento de realizarse una adquisición o un convenimiento es fundamental. En tal contexto la presencia y el apoyo de una franquicia es un factor a tomar en cuenta y a no desestimar.

Es en ese campo donde aparece la actividad de intermediación y sobre el que hace una descripción la ingeniera Gladys Chacín Lorenzo, directora para Venezuela de RE/MAX, una de las mayores empresas dedicadas al sector inmobiliario en el ámbito global, con 36 años de experiencia y presencia en 72 países. Se trata de una franquicia que se unió a la Cámara Inmobiliaria de Venezuela desde 2002, con resultados satisfactorios para ambas partes según su balance.

Ella explica que el objetivo común es profesionalizar al sector inmobiliario, al área de intermediación, de manera que todos los actores involucrados en el negocio unifiquen los procedimientos, la calidad del servicio; que el cliente, sea propietario, inquilino o comprador sepa exactamente lo que va a recibir y lo que debería esperar.

Y reitera: "Buscamos la excelencia y la honestidad en el servicio, la ética, y muchas veces eso no es suficiente, debemos tener el profesionalismo suficiente para poder anticipar las cosas y evitar que se sucedan situaciones que arriesguen al propietario, al comprador o al inquilino".

De hecho, en Venezuela se produjo una alianza positiva entre las franquicias dedicadas al sector inmobiliario y la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, lo que ha redundado en beneficios tanto para el público como para los promotores.

Patrimonio familiar
Gladys Chacín Lorenzo considera que la suma de inflación más inseguridad jurídica está generando ciertas distorsiones en el sector inmobiliario, al optar muchas personas por vender innecesariamente su inmueble, el patrimonio al que la asignaron siempre un valor sentimental; o al contrario, dejan pasar la oportunidad de realizar una excelente inversión.
Todo esto lo incluye ella en un ámbito de incertidumbre en el mercado inmobiliario, tanto para la compra como para la venta o el alquiler.
"Hay un factor subjetivo entre muchas personas, caracterizado por la poca estabilidad sobre el propio inmueble. ¿Va ser mío, me lo van a quitar, me lo van a dejar, es mi vivienda principal? se preguntan. Yo creo que el bien inmueble, desde el punto de vista del patrimonio de una persona, debería ser intocable", argumenta.
A este factor agrega la tendencia de algunas personas de sobrevaluar su propiedad, además de sumar el costo de la devaluación de la moneda.

-Desde la experiencia de RE/MAX, ¿se vende más, menos, o igual que antes?Depende de los segmentos. Las operaciones con inmuebles de lujo quizá estén más lentas, pero hay un segmento en todos los estados de entre Bs.F 400 y Bs.F 1.200 millones con movimiento, dependiendo de las ciudades; pero sí hay ventas.

A su juicio, lo que traba esas transacciones es la falta de celeridad para conseguir el crédito hipotecario y el tiempo para su obtención. Todo eso afecta el valor de los inmuebles, además de la parte subjetiva que están sintiendo las personas.