El día 22 de Febrero
circuló la Gaceta Oficinal N° 40.115 con fecha 21 de Febrero de 2012, donde se
establecen las normas referentes a la formulación e implantación de políticas
que favorecen modalidades de pago y créditos accesibles para adquirir y mejorar
viviendas.
El Artículo 1 señala que las cláusulas penales o
penalidades excesivas establecidas en los contratos compra-venta sólo se
aplicarán cuando "exista responsabilidad comprobada de alguna de las
partes en el retardo de la protocolización del respectivo documento de
propiedad".
El texto señala además que "en ningún caso se
considerará responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos
para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero en la
relación".
La normativa tendrá aplicación en todo el mercado
inmobiliario destinado a la vivienda y hábitat. La norma establece, además, que
en los contratos de opción a compra u oferta de venta para adquisición de
vivienda principal se considerarán cláusulas excesivas o exorbitantes
"aquellas que prevean la retención, pérdida o disposición de más de 10% del
monto otorgado por el adquiriente de vivienda".
Agrega que tampoco podrá aplicársele al oferente de la
vivienda una penalidad que exceda por un porcentaje superior a ese 10% " y
sólo será exigible en ambos casos cuando medie responsabilidad comprobada por
alguna de las partes en el retardo de la protocolización del documento
definitivo de venta". Sólo cuando existe responsabilidad de algunas de las
partes se podrá rescindir del contrato de manera unilateral con las
indemnizaciones a que hubiere lugar, dentro de los parámetros legales
correspondientes.
"A partir de la entrada en vigencia de la Resolución
sólo se podrá aumentar el precio, ejecutar cláusulas penales o ejercer
cualquier otra medida que pueda conllevar la pérdida de la adquisición de
vivienda o el desembolso excesivo de dinero a los adquirientes cuando el
retardo de la protocolización del crédito hipotecario sea imputable a su
persona", señala el texto legal.
En la Gaceta se señala también que los vendedores de
inmuebles "se abstendrán de colocar estipulaciones en los contratos de
opción a compra, oferta de venta o cualquier otro tipo que tenga como finalidad
la adquisición de una vivienda principal, que permitan su terminación
unilateral o prevean la posibilidad para ellos de inhibirse a protocolizar las
ventas de inmuebles que hayan pactado con los sujetos del sistema, salvo que
haya incumplimiento de parte de los compradores de lo dispuesto en los
contratos suscritos".
El Banavih remitirá a las instituciones financieras los modelos de documentos
de opción a compra que deben suscribir los usuarios del Sistema Nacional de
Vivienda y Hábitat para poder acceder a créditos hipotecarios con recursos del
Fondo de Ahorro Habitacional para la Vivienda.
Recomendamos consultar con un abogado especialista en el área
inmobiliaria todo lo referente a los documentos legales que se requieran en una
transacción de compra-venta de un inmueble.
Carolina Chacín Lorenzo
Director RE/MAX Venezuela