En Gaceta
Oficial N° 40.418, con fecha 23 de mayo de 2014, se oficializa la Ley de
Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual fue promulgada
por el presidente Nicolás Maduro el jueves 22 de mayo de 2014, vía Ley
Habilitante.
En esta Ley
se establecen los siguientes aspectos:
a)
Deberes y Derechos de la Relación Arrendaticia.
b)
Garantías de las Obligaciones.
c)
Los Contratos.
d)
Cánones, Pagos y Fijación.
e)
Sobrealquileres y Gastos de Condominio.
f)
Preferencia Ofertiva y Retracto Legal Arrendaticio.
g)
Desalojos y Prohibiciones.
h)
Procedimiento Judicial.
i)
Sanciones.
j)
Disposiciones Transitorias.
En
referencia a la fijación del canon de arrendamiento, la ley establece
tres fórmulas para fijarlos:
1. Canon de
Arrendamiento fijo base (CAF) según la cual se toma como base el
valor actualizado del Inmueble (VI), dividido entre 12 meses y entre el área
arrendable (M2A), obteniendo el canon por metro cuadrado; luego se
multiplica este valor por el área a arrendar (M2a) y por el
porcentaje de rentabilidad (%RA), establecido en 12% para el primer año de la
relación arrendaticia. Cuando se trate de Centros Comerciales y/o Locales
Comerciales completamente nuevos, el porcentaje de rentabilidad anual (%RA)
establecido podrá ser como máximo 20% sólo para el primer año.
CAF = (VI/12/M2A) * M2a * %RA
CAF: Valor del canon de arrendamiento fijo mensual
VI: Valor del inmueble al momento de la transacción; se
determinará mediante avalúo realizado según el método de costo de reposición.
Le corresponde al SUNDEE supervisar y acordar la metodología de avalúo a
aplicar.
M2A: Metros cuadrados arrendable
M2a: Metros cuadrados a arrendar
%RA: Porcentaje de rentabilidad anual
2.
Canon de Arrendamiento variable (CAV) con base
en porcentaje de ventas: Se establecerá como referencia el Monto Bruto de
Ventas (MBV) por el arrendatario, expresadas en la Declaración Regular del
Impuesto al Valor Agregado (IVA) correspondiente al mes inmediatamente
anterior. Si hubiere una Declaración Sustitutiva, el porcentaje del monto allí
reflejado será sumado al porcentaje de ventas del mes siguiente. El porcentaje
a aplicar sobre el monto de ventas realizadas será definido por las partes y
oscilará entre el 1% y 8%, quedando ésto claramente establecido en el
respectivo contrato. Para casos de operaciones comerciales cuya actividad
principal sea entretenimiento, las partes podrán convenir porcentajes entre 8%
y 15%.
3. Canon de
Arrendamiento mixto (CAM) compuesto por porción fija más porcentaje de
Ventas: La porción fija en ningún caso será superior al 50% de lo que
corresponde a un canon de arrendamiento fijo, según lo establecido en el
numeral 1. El % de ventas en ningún caso será superior a 8%, según lo
establecido en el numeral 2. Cuando el porcentaje de ventas supere el doble de
la porción fija, el canon mensual será el que resulte de aplicar lo establecido
en el numeral 2, suprimiéndose la porción fija, quedando todo esto claramente
establecido en el respectivo contrato.
En caso de
no poder acordar arrendatarios y arrendadores conjuntamente el canon o de tener
dudas en cuanto a su cálculo, deberán solicitar a la SUNDEE (Superintendencia
Nacional de Defensa de Derechos Socio Económicos) su determinación.
El
Decreto-Ley también establece los procedimientos y normas para elaborar los contratos
de arrendamientos y obliga a la SUNDEE a dirimir en casos de "dudas o
controversias" entre las partes.
La norma,
además, prohíbe expresamente cobrar cánones de arrendamientos que no sean
calculados según los métodos establecidos por este instrumento.
Entre otras
prohibiciones establecidas por la Ley figuran: cánones de arrendamiento en
moneda extranjera, cobros de activos intangibles como relaciones de
reputación, el subarrendamiento (salvo en los casos previamente acordados
con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo), el ajuste del
cobro del alquiler durante la vigencia del contrato.
También se
prohíbe el cobro de multas por parte del arrendador por la no apertura del
local comercial, por incumplimiento en el horario de apertura y cierre, por
incumplimiento de imposiciones en el arreglo de fachadas y vitrinas y demás
normas de convivencia, salvo que hayan sido establecidas de común acuerdo.
El
Decreto-Ley fija multas entre 500 a 2.500 Unidades Tributarias a
propietarios administradores, arrendadores o arrendatarios que incumplan con
las estipulaciones de la norma.
Entre las
disposiciones transitorias fijadas en la Ley figura que "todos los
contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor de este Decreto-Ley, deberán
ser adecuados en un lapso no mayor a seis meses a lo establecido en este
Decreto-Ley"; y obliga a adecuar en bolívares automáticamente los
contratos de arrendamientos pactados en moneda extranjera antes de la entrada
en vigencia de esta Ley.
Les
recomendamos descargar de internet esta Gaceta y los invitamos a leer la misma
con detenimiento a fin de asesorar a sus Clientes y apegarnos en nuestra
gestión inmobiliaria como intermediarios a todo lo establecido en esta Ley.
Carolina Chacín Lorenzo
Director