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martes, 16 de diciembre de 2014

Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial


En Gaceta Oficial N° 40.418, con fecha 23 de mayo de 2014, se oficializa la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual fue promulgada por el presidente Nicolás Maduro el jueves 22 de mayo de 2014, vía Ley Habilitante. 

En esta Ley se establecen los siguientes aspectos:

a)              Deberes y Derechos de la Relación Arrendaticia.

b)             Garantías de las Obligaciones.

c)              Los Contratos.

d)             Cánones, Pagos y Fijación.

e)              Sobrealquileres y Gastos de Condominio.

f)               Preferencia Ofertiva y Retracto Legal Arrendaticio.

g)              Desalojos y Prohibiciones.

h)             Procedimiento Judicial.

i)                Sanciones.

j)                Disposiciones Transitorias.

En referencia a la fijación del canon de arrendamiento, la ley establece tres fórmulas para fijarlos:

 

1.      Canon de Arrendamiento fijo base (CAF) según la cual se toma como base el valor actualizado del Inmueble (VI), dividido entre 12 meses y entre el área arrendable (M2A), obteniendo el canon por metro cuadrado; luego se multiplica este valor por el área a arrendar (M2a) y por el porcentaje de rentabilidad (%RA), establecido en 12% para el primer año de la relación arrendaticia. Cuando se trate de Centros Comerciales y/o Locales Comerciales completamente nuevos, el porcentaje de rentabilidad anual (%RA) establecido podrá ser como máximo 20% sólo para el primer año.

CAF = (VI/12/M2A) * M2a * %RA

CAF: Valor del canon de arrendamiento fijo mensual

VI: Valor del inmueble al momento de la transacción; se determinará mediante avalúo realizado según el método de costo de reposición. Le corresponde al SUNDEE supervisar y acordar la metodología de avalúo a aplicar.

M2A: Metros cuadrados arrendable

M2a: Metros cuadrados a arrendar

%RA: Porcentaje de rentabilidad anual

2.      Canon de Arrendamiento variable (CAV) con base en porcentaje de ventas: Se establecerá como referencia el Monto Bruto de Ventas (MBV) por el arrendatario, expresadas en la Declaración Regular del Impuesto al Valor Agregado (IVA) correspondiente al mes inmediatamente anterior. Si hubiere una Declaración Sustitutiva, el porcentaje del monto allí reflejado será sumado al porcentaje de ventas del mes siguiente. El porcentaje a aplicar sobre el monto de ventas realizadas será definido por las partes y oscilará entre el 1% y 8%, quedando ésto claramente establecido en el respectivo contrato. Para casos de operaciones comerciales cuya actividad principal sea entretenimiento, las partes podrán convenir porcentajes entre 8% y 15%.

3.      Canon de Arrendamiento mixto (CAM) compuesto por porción fija más porcentaje de Ventas: La porción fija en ningún caso será superior al 50% de lo que corresponde a un canon de arrendamiento fijo, según lo establecido en el numeral 1. El % de ventas en ningún caso será superior a 8%, según lo establecido en el numeral 2. Cuando el porcentaje de ventas supere el doble de la porción fija, el canon mensual será el que resulte de aplicar lo establecido en el numeral 2, suprimiéndose la porción fija, quedando todo esto claramente establecido en el respectivo contrato.

En caso de no poder acordar arrendatarios y arrendadores conjuntamente el canon o de tener dudas en cuanto a su cálculo, deberán solicitar a la SUNDEE (Superintendencia Nacional de Defensa de Derechos Socio Económicos) su determinación.

El Decreto-Ley también establece los procedimientos y normas para elaborar los contratos de arrendamientos y obliga a la SUNDEE a dirimir en casos de "dudas o controversias" entre las partes.

La norma, además, prohíbe expresamente cobrar cánones de arrendamientos que no sean calculados según los métodos establecidos por este instrumento.

Entre otras prohibiciones establecidas por la Ley figuran: cánones de arrendamiento en moneda extranjera, cobros de activos intangibles como relaciones de reputación, el subarrendamiento (salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo), el ajuste del cobro del alquiler durante la vigencia del contrato.

También se prohíbe el cobro de multas por parte del arrendador por la no apertura del local comercial, por incumplimiento en el horario de apertura y cierre, por incumplimiento de imposiciones en el arreglo de fachadas y vitrinas y demás normas de convivencia, salvo que hayan sido establecidas de común acuerdo.

 
El Decreto-Ley fija multas entre 500 a 2.500 Unidades Tributarias a propietarios administradores, arrendadores o arrendatarios que incumplan con las estipulaciones de la norma.

Entre las disposiciones transitorias fijadas en la Ley figura que "todos los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor de este Decreto-Ley, deberán ser adecuados en un lapso no mayor a seis meses a lo establecido en este Decreto-Ley"; y obliga a adecuar en bolívares automáticamente los contratos de arrendamientos pactados en moneda extranjera antes de la entrada en vigencia de esta Ley. 

Les recomendamos descargar de internet esta Gaceta y los invitamos a leer la misma con detenimiento a fin de asesorar a sus Clientes y apegarnos en nuestra gestión inmobiliaria como intermediarios a todo lo establecido en esta Ley.
 
 
 
Carolina Chacín Lorenzo
Director
RE/MAX Venezuela