Consideración por la relación arrendaticia
Artículo 137. El propietario de inmuebles destinados a vivienda, deberá hacer un descuento en el precio estipulado para la venta de acuerdo a las siguientes
condiciones:
1. Cuando exista una relación arrendaticia de entre diez años y veinte años, un
descuento equivalente al diez por ciento (10%).
2. Cuando exista una relación arrendaticia entre veintiún años y treinta años, un
descuento equivalente al quince por ciento (15%).
3. Cuando exista una relación arrendaticia entre treinta y un años y cuarenta
años, un descuento equivalente al veinte por ciento (20%).
4. Cuando exista una relación arrendaticia superior a cuarenta y un años, un
descuento equivalente al veinticinco por ciento (25%).
El propietario que por la necesidad del arrendatario o arrendataria haga caso
omiso a lo dispuesto en el presente artículo, será sancionado de acuerdo a la
presente Ley.
Del retracto legal arrendaticio
Del retracto legal
Artículo 138. El retracto legal arrendaticio es el derecho que tienen los arrendatarios o arrendatarias de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que esté en arrendamiento. Para ejercer este derecho, los arrendatarios y arrendatarias deberán cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 136 de la presente Ley, según sea el caso.
Lapso para ejercer el retracto legal
Artículo 139. El derecho de retracto a que se refiere el artículo anterior, deberá ser ejercido por los arrendatarios o arrendatarias dentro del plazo de ciento ochenta días hábiles, contados a partir de la fecha de la notificación cierta, que de la negociación celebrada deberá hacerles el adquiriente mediante documento público. A dicha notificación, deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder de los notificados.
De los supuestos para ejercer el retracto legal
Artículo 140. Los arrendatarios o arrendatarias podrán ejercer el derecho de retracto previsto en el artículo 138 de la presente Ley, cuando ocurra cualquiera de los siguientes supuestos:
1. Cuando deje de cumplirse alguno de los requisitos establecidos en el artículo 132 de la presente Ley.
2. Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente a los arrendatarios o arrendatarias.
DE LAS SANCIONES
Sanciones
Artículo 141. Los infractores de la presente Ley serán sancionados por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en los siguientes casos y de la siguiente forma:
1. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 12 de la presente Ley, con
una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).
2. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 14 de la presente Ley, con
una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).
3. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 15 de la presente Ley, con
una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).
4. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 24 de la presente Ley, con
una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).
5. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 36 de la presente Ley, con
una multa de cien Unidades Tributarias (100 U.T.)
6. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 39 de la presente Ley, con
una multa de cien Unidades Tributarias (100 U.T.)
7. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 41 de la presente Ley, con
una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.)
8. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 44 de la presente Ley, con
una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.)
9. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 46 de la presente Ley, con
una multa de cincuenta Unidades Tributarias (50 U.T.)
10.Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 47 de la presente Ley, con
una multa de cien Unidades Tributarias (100 U.T.).
11.Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 53 de la presente Ley, con
una multa de cincuenta Unidades Tributarias (50 U.T.).
12.Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 54 de la presente Ley, con
una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).
13.Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 58 de la presente Ley, con
una multa de cien Unidades Tributarias (100 U.T.).
14.Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 91 de la presente Ley, con
una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.)
15.Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 126 de la presente Ley,
con una multa de cincuenta Unidades Tributarias (50 U.T.)
16.Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 130 de la presente Ley,
con una multa de cien Unidades Tributarias (100 U.T.).
17.Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 137 de la presente Ley,
con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).
A tal efecto, La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda
utilizando todos los medios legales a su alcance, investigará los hechos.
El monto de estas multas pasarán a ser parte del Fondo de Protección al Inquilino
o Inquilina y al Pequeño Arrendador.
Desalojo de hecho
Artículo 142. Todos los desalojos realizados arbitrariamente por el propietario de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, serán sancionados con una multa de mil Unidades Tributarias (1.000 U.T.).
El monto de estas multas pasarán a ser parte del Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador.
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
Primera. Los procedimientos administrativos o judiciales que estén en curso, continuarán hasta su culminación definitiva por las disposiciones establecidas en la presente Ley.
Segunda. La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en el plazo de tres meses contados a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley, procederá a elaborar un Registro de Contratos de Arrendamiento sobre Inmuebles Urbanos y Suburbanos destinados a Vivienda, Habitación, Pensión y Residencias Estudiantiles. El registro de contratos de arrendamiento, será el instrumento que permita recabar información relativa a los datos identificativos del arrendador y arrendatario o arrendataria; cualidad de arrendar de la persona que arrienda; del canon de arrendamiento; de la existencia de cláusulas penales; de la duración del contrato; de la fecha del contrato; del tipo de inmueble; de la ubicación del inmueble y cualquier otro que la Superintendencia considere pertinente. El registro de contratos será permanente.
Tercera. Todos los arrendamientos o subarrendamientos de los inmuebles destinados a actividades comerciales, oficinas, industriales, profesionales de la enseñanza y cualquier otro arrendamiento distintos a los especificados en esta Ley, continuarán rigiéndose por el decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, hasta tanto se apruebe la ley que regule la materia.
Cuarta. Todos los contratos que, antes de la entrada en vigencia de la presente Ley, se hayan celebrado en moneda extranjera, deberán adecuarse a las formalidades contenidas en la misma en un lapso no mayor de treinta días continuos.
Quinta. Por ser contrario al interés general de esta Ley, el monopolio sobre la vivienda en alquiler, por considerarse el arrendamiento de interés social, colectivo y con fines de utilidad pública, los arrendatarios y arrendatarias que ocupen viviendas constituidas sobre edificios que tengan veinte años o más dedicados al arrendamiento, tendrán el derecho a adquirirla, exceptuando del cumplimiento de la presente disposición a los pequeños arrendadores. A tal efecto el propietario o arrendador, procederá de acuerdo al capítulo relativo a la preferencia ofertiva, establecido en este instrumento legal, en un lapso no mayor de sesenta días a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley.
Sexta. Se instruye a la banca pública y privada a priorizar todos los créditos de adquisición de estos inmuebles de vieja data, tomando en cuenta el interés colectivo del país.
Séptima. El Estado está en la obligación, mediante el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, de otorgar subsidios a todas aquellas personas de la tercera edad o discapacitados y discapacitadas para la adquisición de inmuebles de vieja data.
Octava. Por ser la materia arrendaticia de interés público general, social y colectivo, se obliga en todo el territorio nacional a los registros subalternos, a autenticar de forma gratuita y obligatoria todos los documentos de condominio de los edificios de vieja data, menores al año 1987. Visto que estos inmuebles carecen de toda o gran parte de la documentación contenida en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal; se solicita a los registradores autenticar con la documentación que exista, condicionando la entrega de todos los recaudos al registro por el lapso de un año. Si al término de un año esta documentación no se ha entregado, se dará un año más de prórroga. Si al término del año de prorroga no se ha entregado la documentación, se suspenderán los efectos del documento hasta tanto se consigne la documentación necesaria.
Novena. Los arrendadores y arrendatarios o arrendatarias que se encuentren sujetos al procedimiento de consignación judicial de pagos, producto de la relación arrendaticia ante los tribunales de consignación de la República, tendrán un año a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley para adecuar el pago del canon de arrendamiento, en base a las condiciones establecidas en el artículo 68 de la misma. Transcurrido el año referido, prescribe la acción de retirar lo consignado por parte de los titulares de la relación arrendaticia y los recursos que se encuentren sin reclamo, en las cuentas bancarias destinadas a consignación, serán destinados por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda al Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador. En los casos de relaciones arrendaticias anteriores a la entrada en vigencia de la presente Ley, en los cuales el arrendador no comparezca, o no se encuentre identificado, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda y el arrendatario o arrendataria suscribirán el acuerdo establecido en el artículo 68 y 71 a favor de los herederos del propietario del inmueble, salvo las excepciones que establezca la ley por concepto de herencia yacente. Los intereses generados producto del depósito del pago del canon de arrendamiento, serán en función del Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador.
Décima. Las depositarias judiciales tendrán un plazo no mayor de seis meses, para rendir cuentas y colocar a disposición los bienes en depósitos en materia inquilinaria de vivienda a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para que ésta determine sobre los bienes en resguardo, so pena de la responsabilidad administrativa, civil y penal correspondiente a la que haya lugar.
Si usted desea vender o comprar un inmueble que está siendo habitado o utilizado por terceros: Consulte a un abogado especialista en Derecho Inmobiliario o Inquilinato antes de efectuar la transacción. Es importante revisar la situación contractual entre el propietario y el arrendatario. Existen diferentes aspectos que deben cuidarse para ambas partes, por ejemplo: derecho de preferencia, morosidad en los pagos, prórroga legal, existencia o no de un contrato, tipo de contrato y otras según sea el caso. Si usted va comprar en esas condiciones puede “heredar” situaciones que no había previsto. Si usted va a vender en esas condiciones puede cometer errores que desconocía. En ambos casos pueden ocasionarse problemas legales, gastos y alargarse el periodo de desocupación o de ocupación del inmueble. También puede consultar en la Oficina de Inquilinato del Municipio que le corresponda o en la Dirección General de Inquilinato adscrita al Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura donde le ofrecen asesoría legal gratuita.
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Gladys Chacín Lorenzo
Director
RE/MAX Venezuela
E-mail:
gladys@master.remax.com.ve
