En este capítulo RE/MAX solicitó información legal a la Abogado Amaloa Sánchez, especialista en Derecho Inmobiliario y Mercantil, para que nos explique sobre los documentos denominados “Opción de Compra” y “Promesa Bilateral de Compra Venta”, los cuales son utilizados para la adquisición de un inmueble en caso que la Venta no se realizase directamente en el Registro Inmobiliario, es decir sin necesidad de otro contrato previo.Dra. Sánchez: La Opción de Compra y la Promesa Bilateral de Compra Venta son dos precontratos, que aunque tienen el mismo propósito de formalizar la venta de un inmueble, es importante distinguir que ambos precontratos tienen consecuencias diferentes.
Opción de Compra: La Opción de Compra normalmente se utiliza como instrumento para otorgar al optante (posible comprador), quien es el beneficiario de la opción, tiempo para decidir si le conviene o no adquirir el inmueble en compra, evitando que una tercera persona se le adelante y celebre un contrato definitivo.
• Quien concede esa posibilidad al optante es el propietario del inmueble. Habitualmente se concede esa posibilidad mediante alguna contraprestación.
• En todo caso el optante, durante el tiempo que se le concede en el contrato de Opción de Compra, puede decidir libremente acerca si le interesa o no celebrar el contrato definitivo. Si transcurre el tiempo establecido para el ejercicio de la Opción de Compra y esta no es ejercida por el optante el propietario queda en libertad para enajenar la cosa a un tercero.
Promesa Bilateral de Compra Venta
La Promesa Bilateral de Compra Venta asegura la celebración de un contrato a futuro que no puede celebrarse en el momento presente por diversos motivos, por ejemplo se requiere tiempo para tramitar un crédito, falta algún recaudo de los exigidos por la ley para su registro, etc.
• Se trata de un contrato perfecto cuyo objeto es la celebración de un contrato futuro cuyo contenido se encuentra definido en el propio contrato de promesa de venta.
• Nace, para las partes, la obligación de celebrar en un plazo de tiempo estipulado un contrato definitivo de compraventa. De allí la importancia de distinguir entre uno u otro.
Requisitos que deben contener ambos documentos:
1) Identificación completa de los contratantes o partes.
2) Identificación del inmueble según documento de propiedad y/o condominio. Esto incluye linderos, medidas, ubicación y demás especificaciones.
3) Datos de Registro del documento de propiedad y del documento de condominio (si fuese el caso).
4) Plazo de vencimiento.
5) Condiciones de pago (incluyendo si se va a solicitar crédito hipotecario).
6) Penalidades.
7) Domicilio de notificación de las partes.
Además de cualquier condición que deseen incluir los contratantes, no contraria a la ley y a las buenas costumbres.
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Gladys Chacín Lorenzo
Director RE/MAX Venezuela
E-mail: gladys@remax.com.ve
Dra. Amaloa Sánchez
Consultor Jurídico RE/MAX Brokers (Caracas)
E-mail: amaloasanchez@remax.com.ve
